Mietkaution: Alles, was Sie wissen müssen

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Die meisten Eigentümer verlangen eine Kaution bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses. Sie dient ihnen als Sicherheit für mögliche Schäden oder ausstehende Mietzahlungen. Die folgenden Fakten sollten Mieter und Vermieter kennen.

Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

  • Mieter zahlen eine Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten als Sicherheit für eventuelle Schäden in der Wohnung oder ausstehende Mietzahlungen.
  • Die Kaution muss getrennt vom Privatvermögen der Mieter beziehungsweise des Vermieters angelegt werden. Die Zinsen aus dem Kautionskonto stehen dem Mieter zu.
  • Sind während des Mietverhältnisses keine Schäden entstanden und die Miete ist voll bezahlt, erhalten die Mieter ihre Kaution nach Auszug in voller Höhe (plus Zinsen) zurück.
  • Mit der Rückzahlung darf sich der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit lassen – in Ausnahmefällen auch bis zu einem Jahr nach Auszug.

Pflicht oder nicht?

Bei einem neuen Mietvertrag können Vermieter eine Mietkaution als Sicherheitsleistung verlangen. Richtig gelesen: Sie können. Das Gesetz legt laut §551 BGB zu „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“ nur fest, dass Mieter oder Vermieter die Kaution – sofern es eine gibt – auf einem verzinsten Konto anlegen müssen.

Es schreibt nicht vor, dass Mieter eine Mietkaution bezahlen müssen. Die meisten Vermieter fügen jedoch eine entsprechende Passage in den Mietvertrag ein, um sich gegen Schäden an der Wohnung oder ausbleibende Mietzahlungen abzusichern.

Mietkaution bezahlen

Die Kaution ist zu Beginn der Mietzeit fällig. Mieter dürfen die Kaution in bis zu drei Raten bezahlen und mitentscheiden, wie sie zahlen.

  1. Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann der Mieter das Geld selbst in einem Mietkautionssparbuch anlegen und an den Vermieter verpfänden.
  2. Der Vermieter eröffnet ein verzinstes Treuhandkonto getrennt von seinem Vermögen. Sonst könnten bei Insolvenz des Vermieters seine Gläubiger auf das Geld zugreifen.
  3. Der Mieter zahlt monatliche Beiträge an eine Bank oder Versicherung. Sie bürgt dem Vermieter im Gegenzug in Höhe der Mietkaution.

Höhe der Mietkaution

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt. Sie darf maximal drei Monatsnettomieten betragen. Damit ist die Nettokaltmiete – also ohne Nebenkosten – gemeint.

Mietkaution finanzieren

Die Kosten für einen Umzug können ein großes Loch ins Konto fressen. Haben Mieter gerade nicht genug Geld auf dem Konto, um die Kaution zu bezahlen, können sie diese auch finanzieren. Folgende Möglichkeiten gibt es:

Der Dispokredit bietet sich vor allem dann an, wenn die Mieter nur ein paar Tage finanziell überbrücken müssen. Beim Privatkredit legen sie die Laufzeit und die monatliche Rückzahlungsrate selbst fest.

Den Kredit zu beantragen, geht ganz schnell: Einfach Online-Antrag ausfüllen, Vertrag unterschrieben zur Sparkasse bringen und innerhalb weniger Tage ist das Geld auf dem Konto.

Die Zinsen sind dabei über die gesamte Laufzeit gleich – egal, wie sie sich am Markt entwickeln. Aber: Derzeit betragen die marktüblichen Zinsen für eine Mietkaution in der Regel weniger als 0,1 Prozent – und liegen damit deutlich unter der Inflationsrate. Eine Rendite lässt sich damit also nicht erzielen.

Sie können sich auch vorab in Ihrer Filiale zu diesem Thema beraten lassen.

Ist eine Mietkautionsbürgschaft sinnvoll?

Alternativ können Mieter eine Mietkautionsbürgschaft, auch Mietkautionsversicherung genannt, beantragen. Bei einer solchen Bankbürgschaft steht ein Bürge für sie ein, falls sie selbst nicht zahlen können.

Im Fall der Mietkautionsbürgschaft übernimmt der Bürge die Kautionszahlung. Üblicherweise bürgen Familienmitglieder, meistens Eltern für ihre Kinder.

Lässt sich kein Bürge im Familienkreis finden, sind Kautionskassen eine mögliche Alternative. Sie zahlen dann die Mietkaution an den Vermieter. Allerdings sollte man nicht allzu lange auf eine Mietbürgschaft zurückgreifen, denn dabei fallen Gebühren an.

Je nach Anbieter liegen die für eine Kaution in Höhe von 1.000 Euro zwischen 45 und 75 Euro pro Jahr.

Rückzahlung der Mietkaution

Wenn die Mieter aus ihrer Wohnung ausziehen, erhalten sie die Mietkaution inklusive der erzielten Zinsen zurück. Das kann aber bis zu sechs – in Ausnahmefällen bis zu zwölf – Monate dauern.

Vermietern steht es zu, sich diese Zeit für die Zahlung zu nehmen. Denn sie müssen prüfen, ob noch Ansprüche offen sind.

Wechsel des Eigentümers

Wechselt der Vermieter beziehungsweise Eigentümer der Wohnung oder des Hauses, geht die geleistete Mietkaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dabei geht sie für den Mieter nicht verloren.

Es ist Aufgabe des Erwerbers der vermieteten Immobilie, die Kaution vom Verkäufer einzufordern.

Minderung der Mietkaution

Hat der Vermieter den Mietern gegenüber noch berechtigte Ansprüche, kann er einen Teil oder die gesamte Kaution einbehalten. Das können folgende Forderungen sein:

  • Ausstehende Zahlungen der Miete,
  • Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen,
  • Schadenersatz wegen Beschädigung der Mieträume (zum Beispiel am Boden und an den Türen sowie zerbrochene Fenster)

Die 5 wichtigsten Fragen zum Thema Mietkaution

Laut Gesetzgeber darf die Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Die Höhe muss im Mietvertrag ausgewiesen sein.

Ein Beispiel: Beträgt die Kaltmiete 850 Euro und die Warmmiete 1.010 Euro, darf der Vermieter bis zu 2.550 Euro für die Mietkaution verlangen.

Verlangt er mehr, etwa vier oder fünf statt der drei Monatskaltmieten, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel bezahlten Betrages. Dies gilt auch, wenn der Mieter den Mehrbetrag zunächst freiwillig bezahlt hat, um die neue Wohnung zu bekommen.

Der Mieter erhält seine Kautionszahlung inklusive Zinsen vom Vermieter zurück, nachdem

  • das Mietverhältnis beendet ist,
  • der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist,
  • keine Mietschulden mehr bestehen und
  • der Vermieter die Wohnung nach eventuell durchgeführter Schönheitsreparatur als ordnungsgemäß abgenommen hat.

Die Gerichte bewerten unterschiedlich, wie lange dieser Zeitraum sein darf. Die meisten geben dem Vermieter zwei bis sechs Monate, um die Kaution zurückzuzahlen. In Ausnahmefällen können es sogar bis zu zwölf Monate sein.

Es besteht keine gesetzliche Pflicht für den Mieter, eine Mietkaution zu zahlen. Um sich gegen eventuelle Schäden in der Wohnung abzusichern, kann der Vermieter aber im Mietvertrag festlegen, dass sie gezahlt werden muss.

Laut §551 BGB zu „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“ ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen mit einer bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Verzinsung anzulegen.

Alternativ kann das aber auch der Mieter (mit einer Verpfändungserklärung an den Vermieter) selbst tun.

Der Mieter legt das Kautionssparbuch selbst an:

Dann handelt es sich um ein Sparkonto, das nur vom Mieter selbst eröffnet werden kann. Mit einer Verpfändungserklärung an den Vermieter ist dessen Zugriff für den Fall von Mietschulden gesichert. Im Pfändungszeitraum ist ein Zugriff durch den Mieter auf das Konto nicht möglich. Das Sparbuch ist dem Vermieter auszuhändigen.

Der Vermieter legt das Kautionssparbuch an:

Bei der zweiten Variante handelt es sich um ein treuhänderisch verwaltetes Mietkautionssparbuch oder Konto auf den Namen des Vermieters. Auf dieses Konto muss der Mieter die Kaution einzahlen.


Sie fragen sich, welche Optionen es gibt, die Mietkaution zu bezahlen? Wir unterstützen Sie gerne.

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