Baugrundstück finden und kaufen

Mit Tipps und Erfahrungen zum Erfolg

Wer ein Baugrundstück sucht, braucht Zeit und vor allem gute Planung. Ihr Budget und Ihre Anforderungen spielen dabei ebenso eine Rolle wie der Zustand des Grundstücks. Wir haben Tipps, Erfahrungen und Checklisten für eine erfolgreiche Grundstückssuche zusammengestellt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Beginnen Sie mit Ihrer Budgetplanung und fangen sie dann an zu suchen; so wissen Sie, was Sie sich leisten können.
  • Legen Sie eine Checkliste mit Kriterien an, die für Sie wichtig sind: Weg zur Arbeit, Schule in der Nähe, viel Sonne, Garten, Naherholungsgebiet in der Nähe und so weiter.
  • Angebote für Grundstücke finden Sie bei einschlägigen Onlineportalen, aber auch bei der Gemeindeverwaltung, Maklern und lokalen Bauträgern.
  • Nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie genau, in welchen Zustand sich das Grundstück befindet und ob Sie noch viel investieren müssen, bevor der Bau beginnen kann. So beugen Sie bösen Überraschungen vor.

Zuerst Budget und Finanzierung klären

Am Anfang der Grundstückssuche steht immer der Wunsch nach dem eigenen Häuschen, das Sie ganz nach den eigenen Bedürfnissen ausgestalten können. Ob in einem Neubaugebiet, am Stadtrand oder ganz auf dem Land: Das perfekte Grundstück sieht für jeden anders aus.

Wünsche haben ist gut. Aber bei der Planung des Eigenheims müssen Vorstellungen und finanzielle Realität in Einklang gebracht werden. Bevor Sie sich die Angebote durchschauen, lohnt es sich, die Frage zu klären: Was kann ich mir leisten?

Wenn Sie wissen, wie viel Geld Sie für die Immobilie ausgeben können, wissen Sie auch, wie hoch ihr Budget für Grundstück, Hausbau und Nebenkosten ist. Im Normalfall können Sie nun auch abschätzen, wie viel Geld Sie über eine Finanzierung aufbringen müssen. Es ist sinnvoll, Ihre Beraterin oder Ihren Berater zu diesem frühen Zeitpunkt miteinzubeziehen. So gelingt eine realistische, weitsichtige Planung. Die endgültige Finanzierung machen Sie, wenn Sie das Grundstück gefunden haben.

Unser Budgetrechner hilft Ihnen herauszufinden, wie viel Ihre Immobilie kosten darf.

 

Das richtige Grundstück für Sie

Geld ist vieles, aber nicht alles bei der Planung. Denn Sie wissen nun, was das Grundstück in etwa kosten darf. Jedoch haben Sie darüber hinaus spezielle Bedürfnisse, die nur Sie kennen: Sollte eine Kita oder Schule für Ihre Kinder ganz in der Nähe sein? Wie weit ist der Weg zur Arbeit? Liegen Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?

Machen Sie eine Liste mit Kriterien, die für Sie wichtig sind. Was muss unbedingt erfüllt sein, was wäre eher ein Bonus? Egal, wie trivial es Ihnen scheint: Sie treffen eine Entscheidung, die Auswirkungen auf die nächsten Jahre, vielleicht Jahrzehnte hat. Gehen Sie deshalb auf Nummer sicher und schreiben alles auf.  

Wo ist es noch günstig zu bauen?

Unsere Karte zeigt eine Prognose der Preisentwicklung im kommenden Jahr nach Regierungsbezirken. Die Prognose beruht auf Daten des LBS Research und wurde im „Markt für Wohnimmobilien 2020“ veröffentlicht.  

Infografik

Grundstück finden

Es gibt verschiedene Wege, an ein Baugrundstück zu kommen. Wie sucht man am besten nach Grundstücken? Die meisten beginnen auf Online-Portalen wie Sparkassen-Immobilien. Dort werden Grundstücke angeboten, die zum Verkauf stehen. Diese Baugrundstücke werden von lokalen Bauträgern, Gemeinden, Maklern oder privaten Besitzern zum Verkauf ausgeschrieben.

Wenn Sie die Angebote gesichtet haben, wird es richtig spannend. Wie passen die einzelnen Grundstücke zu Ihrem Budget und zu Ihren Ansprüchen? Können Sie sich mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner auf ein oder mehrere Bauplätze einigen, die in Frage kommen?

Hier prallen Wunsch und Realität aufeinander. Geben Sie sich etwas Zeit und prüfen Sie sorgfältig, was am besten zu Ihrer Situation passt. Im besten Fall haben Sie am Ende zwei bis drei Grundstücke in der engeren Auswahl.

Vom Bauerwartungsland zum Bauplatz

Am Ende sind Sie damit aber noch nicht. Entscheidend ist, ob und wie auf dem Grundstück gebaut werden darf. Das heißt, ob es sich um ausgewiesenes Bauland im Sinne von §30 oder §34 des Baugesetzbuches (BauBG) handelt. In diesem Fall hat die Gemeinde im Bebauungsplan festgelegt, dass dort Wohnimmobilien errichtet werden dürfen.

Falls dies noch nicht der Fall ist, können Sie eine Bauvoranfrage stellen. Experten raten oftmals von einem Kauf ab, wenn es sich um Bauerwartungsland handelt. Es kann noch viele Jahre dauern, bis dort tatsächlich gebaut werden kann.

Bauen, aber wie?

Bevor es mit dem Bau losgehen kann, muss das Grundstück erschlossen sein. Am einfachsten ist es, wenn Sie ein komplett erschlossenes Grundstück kaufen, sprich einen fertigen Bauplatz. Dann gibt es keine bösen Überraschungen mehr.

Falls nicht, müssen entsprechende Maßnahmen noch durchgeführt werden: Wasser- und Abwasserleitungen werden gelegt, ebenso Strom und Gas, Telefon und Straßenanschluss. Überprüfen Sie vor dem Kauf ganz genau, ob alles schon vorliegt. Sie können auch bei der Gemeindeverwaltung und bei Telefon- und Stromanbietern nachfragen, ob die Leitungen schon bestehen.

Zurück zum Bebauungsplan: Dort steht nicht nur ob, sondern auch wie sie bauen dürfen. Damit ist manchmal nicht nur die Höhe, sondern auch der Stil gemeint. Passt ein Haus im Blockhütten-Stil in die Siedlung? Der Bebauungsplan regelt, wie die Grundstücke in dem betreffenden Gebiet gestaltet werden dürfen.  

Im Zweifel Bodengutachten anfordern

Wie teuer ihr Bauvorhaben wird, hängt auch von der Beschaffenheit des Bodens ab. Probleme bereiten beispielsweise ein hoher Grundwasserpegel oder morastiger Untergrund. Manchmal ist auch eine Kampfmittelbeseitigung oder das Bereinigen anderer Altlasten notwendig. Falls Sie sich unsicher sind, wie gut der Boden beschaffen ist, lohnt es sich, ein Bodengutachten in Auftrag zu geben. Das kostet 1.000 bis 2.000 Euro. Damit schließen Sie böse Überraschungen aus, was den Baugrund angeht.  

Was gibt es sonst noch zu beachten?

Nun sind Sie sich sicher: Das Grundstück passt in Ihr Budget und zu Ihren Anforderungen. Es handelt sich um einen erschlossenen Bauplatz oder Sie planen bereits die Erschließung. Der Boden kann ohne größere Probleme bebaut werden. Der Bebauungsplan lässt es zu, dass Sie Ihr Traumhäuschen dort bauen.

Kann ich jetzt den Kaufvertrag unterschrieben? Ja, fast. Bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen, sollten Sie den Grundbucheintrag des Grundstücks einsehen. Schauen Sie, ob eine Baulast auf dem Bauplatz liegt. In manchen Bundesländern gibt es ein Baulastenverzeichnis, z.B. in Brandenburg.

In jedem Falle sollten Sie einen Blick in den Grundbucheintrag werfen. Neben Baulasten werden dort auch andere Einschränkungen zur Bebauung aufgeführt. Das kann zum Thema werden, wenn das Grundstück in der Nähe von Naturschutzgebieten oder ähnlichem liegt.

Nachdem dies alles geklärt ist, können Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sie sollten sich allerdings bewusst sein, dass es - wie beim Hauskauf - auch hier Nebenkosten gibt:

  • Maklergebühr
  • Notar
  • Finanzierung
  • Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent)
  • Eventuell Erschließungskosten
  • Vermessung des Grundstücks

Wo hoch die Nebenkosten insgesamt sind, variiert stark und hängt von Bundesland, Größe des Grundstücks und vielen weiteren Faktoren ab.

So, geschafft! Sie können mit dem ersten Spatenstich für Ihr neues Eigenheim beginnen!

Drei Tipps für eine erfolgreiche Grundstücksuche

Tipp 1: Vernetzen Sie sich, so gut Sie können

Die Online-Immobilienbörsen sind ein guter Startpunkt für Ihre Suche. Aber verlassen Sie sich nicht darauf, dort schnell fündig zu werden. Am besten, Sie strecken Ihre Fühler in alle Richtungen aus. Vielleicht bekommen Sie von Freunden oder Bekannten einen Tipp. Je besser Sie vernetzt sind, desto größer die Chance, über einen privaten Hinweis an ein Grundstück oder eine Immobilie zu kommen.

Tipp 2: Machen Sie Kompromisse, denn so kommen Sie ans Ziel

Jeder hat seine eigene Vorstellung von einem Traumhaus. Dass die Realität dem nicht komplett entspricht, gehört dazu und ist gar nicht schlimm. Machen Sie das Beste aus Ihrer Situation und Sie werden sehen: Das Ergebnis kann trotzdem toll sein.

Das gilt auch bei Meinungsverschiedenheiten mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin. Jeder hat Dinge, die für sie oder ihn besonders wichtig sind. Sorgen Sie dafür, dass niemand zu kurz kommt und beide Partner gleichermaßen am Projekt beteiligt sind.

Tipp 3: Finden Sie vertrauenswürdige Partner, die Sie während des Prozesses begleiten

Auf dem Immobilienmarkt tummeln sich leider viele schwarze Schafe, weil bei einem Hausbau oder -kauf große Summen im Spiel sind. Egal ob Makler, Architekt oder Finanzierungspartner: Informieren Sie sich gut und suchen Sie sich verlässliche Partner.
Seriösen Makler finden  
Termin mit Sparkassen-Berater vereinbaren

Die wichtigsten Fragen und Antworten

Folgende Wege und Anlaufstellen gibt es bei der Grundstückssuche:

  • Online-Portale wie Sparkassen-Immobilien
  • Anzeigen in Lokalzeitungen; dort gibt es auch Informationen zu Zwangsversteigerungen
  • Ihre Gemeinde hat Informationen über freie Flächen und die Planung von Neubaugebieten
  • Viele Makler haben auch Informationen zu bebaubaren Flächen
  • Bank- und Sparkassenfilialen haben oft eine lokale Immobilienabteilung
  • Hören Sie sich auch privat um, ob Familie, Freunde oder Bekannte wertvolle Informationen für Ihre Grundstückssuche haben

Wie so oft im Leben ist die gute Planung der Schlüssel zum Erfolg. Hier unsere kleine Checkliste zum Grundstückskauf:

  • Budget festlegen
  • Eigene Bedürfnisse und Anforderungen abklären
  • Grundstück finden
  • Bebauungsplan prüfen
  • Bodenbeschaffenheit prüfen
  • Anbindung und Erschließung prüfen und gegebenenfalls Kosten abschätzen
  • Grundbucheintrag überprüfen
  • Kaufvertrag unterschreiben; Nebenkosten nicht unterschätzen

Als zukünftiger Bauherr und -herrin sollten Sie wissen, ob das gewünschte Grundstück schon „baureif“ ist. Handelt es sich um Bauerwartungsland? Gibt es einen Bebauungsplan? Oder ist der Grund und Boden bereits erschlossen und es könnte schon losgehen mit dem Bau des Hauses?

Auskunft über den Zustand des Grundstücks geben der Verkäufer und die Gemeinde. Neben der Gemeindeverwaltung geben auch die Telekom, das Wasserwerk sowie das lokale Energieversorgungsunternehmen Hinweise. Dort erfahren Sie beispielsweise, ob die entsprechenden Leitungen gelegt sind.

Übrigens: Erschlossen ist nicht gleich erschlossen! Gerade heutzutage ist es wichtig, eine schnelle Internetverbindung zu haben – sowohl für den privaten Gebrauch als auch für das Homeoffice. Prüfen Sie deshalb, ob vielleicht schon ein Glasfaserkabel liegt und fragen Sie am besten in der Nachbarschaft nach, wie schnell die Verbindung ist.  

Aus einem Grundstück wird Bauland, wenn es von der Gemeinde als Baugrundstück eingestuft und erschlossen ist. Erschlossen heißt, dass die folgenden Maßnahmen umgesetzt wurden:

  • Anschluss ans Straßennetz
  • Anschluss ans Stromnetz
  • Gasanschluss
  • Telefonanschluss
  • Kampfmittelbeseitigung
  • Maßnahmen zum Wasserschutz
  • Ersatzpflanzungen

Was genau die Erschließung bei einem bestimmten Grundstück umfasst, sollten Sie mit einem Fachmann klären.

Erfahrungen von einer erfolgreichen Grundstücksuche

Sarah Leufert sitzt mit Laptop im Fenster eines Coffee Shops

Die Bodenplatte liegt schon. Elf Pfähle sind in den Boden gerammt, weil die Erde auf dem Grundstück sehr feucht ist. Ein Gewässer fließt ruhig in Sichtweite am Bauplatz vorbei. Der neue Lebensmittelpunkt von Sarah und Ihrem Mann liegt in Biesdorf, im Osten Berlins. Ein schönes Fleckchen am Rande einer riesigen Stadt.

Schon bald hofft die Kommunikationsdesignerin, von ihrer Terrasse auf den See blicken zu können, morgens mit einer Tasse Kaffee in der Hand. „Wir sind auf einem guten Weg. Ich hoffe, wir können in ein paar Monaten einziehen“, sagt Sarah.

Bis es so weit ist und der Einzug ins Einfamilienhaus in greifbare Nähe rückt, wird das Paar jede Menge Neues lernen. Dank ihres Durchhaltevermögens und einer Portion Glück hat es geklappt – und die beiden haben ihren Traum nun dicht vor Augen.

Für die Zukunft fehlt etwas

Am Anfang stand der Gedanke, dass sich etwas verändern muss. Sarah war nicht unglücklich in ihrem alten Zuhause. Immerhin wohnt sie nah am Zentrum in einer Dreizimmerwohnung. Zur Arbeit hat sie es nicht weit, ihr Mann auch nicht. Aber mit Blick auf die Zukunft fehlte ihr etwas.

Sarah hatte ein Schlüsselerlebnis. „Wir haben einen etwa zehnjährigen Nachbarsjungen, der mit seinem Ball immer gegen eine Wand spielte.“ Einen Garten oder eine Wiese gibt es nicht. Sarah wünscht sich für ihre Kinder etwas Anderes: „Ich will, dass meine Kinder Platz haben und unbeschwert spielen können.“ So kam die Idee mit dem Neubau auf.

Wo findet sich eine Kompromisslösung?

Der Gedanke an die Familienplanung ist der Startschuss für eine Suche, die mehrere Jahre andauern soll, um den perfekten Wohnort für die Familie zu finden. Zunächst stellt sich die Frage, was als neuer Wohnort überhaupt vorstellbar ist. Klar, das Paar will raus aus der Stadt. Aber ein Umzug aufs Land kommt genauso wenig infrage. „Ich bin eine Zeit lang über 45 Minuten in die Stadt gependelt, das war mir einfach zu lang.“

Es gilt also, ein Baugrundstück zu finden, das nicht zu weit außerhalb liegt, aber dennoch ein Gegenpol zum stressigen Alltag in der Großstadt ist, wie Sarah sagt. Gesucht wird eine Kompromisslösung, die allen Bedürfnissen gerecht wird.

Sarah und ihr Mann fangen an die Online-Portale abzugrasen. Ohne Erfolg. Sie informieren sich deshalb auch beim Katasteramt, wo es freie Flächen gibt. Eine vielversprechende Idee, aber Bauland gibt es in der näheren Umgebung der Stadt selten.

Aus Wochen werden Monate, ohne dass sie fündig werden. Sie lassen alte persönliche Kontakte spielen und knüpfen neue, holen überall Informationen ein. Sie fahren in der Stadt umher, auf der Suche nach passenden Grundstücken. Aber es hagelt nur Absagen.

Das Blatt wendet sich

Dann wendet sich das Blatt: Auf einer Messe lernen die beiden einen Makler kennen. Er macht sie auf ein Grundstück aufmerksam, das noch in keiner Anzeige erschienen ist. „Da haben wir einen Glückstreffer gelandet“, strahlt Sarah.

Der Bauplatz liegt etwa zwölf Kilometer vom östlichen Stadtzentrum Berlins entfernt und ist an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen. Es gibt viel Grün, und der Kanal fließt gemächlich Richtung Spree. Genauso eine Lage, wie sie sie haben wollte.

Die Geschichte mit den zwei Maklern

Dennoch bleibt der Weg zum Traumhaus steinig. Zwei Makler geben an, die Immobilie zu vermarkten. Es stellt sich heraus, dass einer nur blufft und versucht, Angebote einzuholen und so den Preis in die Höhe zu treiben. Er will selbst noch ein Stück vom Kuchen abbekommen. Schlussendlich erhalten sie den Zuschlag über den richtigen Makler. Bis alle rechtlichen Fragen geklärt, die Einträge im Grundbuch sortiert und der Kaufvertrag unterschrieben sind, vergeht fast Jahr.

Ende gut, alles gut? Von wegen! Das Grundstück ist zwar zur Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen. Zwar kalkulieren Sarah und ihr Mann mit Unkosten über den Kaufpreis hinaus. Allerdings warten noch einige richtig dicke Brocken, mit denen die beiden nicht gerechnet haben – insgesamt rund 60.000 Euro an Erschließungskosten.

Ein Hausmodell

Der Anschluss an die Wasserversorgung geht richtig ins Geld, weil etwa 500 Meter von der Verteilerstelle überbrückt werden müssen. Dazu ist das Grundstück extrem nass und die Hauskonstruktion muss mit Pfeilern in der Erde abgesichert werden. Außerdem befindet sich das neue Zuhause in einem Trinkwasserschutzgebiet, was noch einmal besondere Anforderungen und damit höhere Kosten mit sich bringt.

Tipp: Eine Übersicht über die Nebenkosten beim Hauskauf finden Sie hier.  

Wichtig: Personen, auf die man zählen kann

Gerade zu dieser Zeit, als die unvorhergesehenen Kosten immer höher werden, müssen die beiden die Nerven bewahren. „Zwischendrin haben wir auch mal den Glauben daran verloren, dass alles klappt. Aber da muss man durch“, sagt Sarah.

Wichtig ist, dass Sie sich in dieser Phase auf bestimmte Personen verlassen können. Das Paar und ihr Makler arbeiten in vielen Fragen rund um die Immobilie eng zusammen – ein großer Vertrauensbeweis. Auch bei der Finanzierung kann sich Sarah auf ihre Sparkassen-Beraterin verlassen: „Sie hat die richtigen Fragen gestellt und wirklich alles für uns rausgeholt. Zu einem entscheidenden Zeitpunkt fehlten uns wichtige Unterlagen. Manch einer hätte in der Situation sicher den gesamten Prozess gestoppt, aber sie sorgte für einen reibungslosen Ablauf. Wir durften die Dokumente einfach nachreichen.“

Bald ist es so weit

Die Finanzierung steht, die Erschließung ist abgeschlossen, der Bauplan passt. Vor einigen Monaten ging es los mit der Bodenplatte und den Pfählen. Alle Details stehen aber schon fest: Beispielsweise kommt eine Fotovoltaik-Anlage aufs Dach, im ersten Stock ist ein Erker geplant. Bis das Fertighaus steht, werden noch weitere Wochen ins Land gehen. Für Sarah ist vor allem eins beruhigend zu sehen: „Dass es voran geht auf dem Grundstück“.

Dass das Haus anders aussehen wird, als sie sich ihr Traumhaus vorgestellt hat, findet Sarah gar nicht schlimm: „Manchmal denke ich: Jetzt bin ich von einer Villa zu einer Scheune gekommen. Aber dann setzt wieder die Vernunft ein und ich bin unglaublich glücklich, dass wir so ein tolles Haus in einer tollen Gegend bauen.“ Auch Sarahs Hund Maya freut sich schon: „Sie ist kaum noch zu halten, wenn wir am Bauplatz vorfahren.“


Sie haben ein Grundstück gefunden? Klären Sie gleich die Finanzierung.