Baugesetz-Entwurf sieht Enteignung von Schrottimmobilien vor

Was sind „Schrottimmobilien“ wirklich?

Überall in Deutschland fehlt es an bezahlbarem Wohnraum. Während hier und da Kräne in den Himmel ragen, lassen Eigentümer andernorts Gebäude verfallen. Ein Ärgernis, das nicht nur Stadtbilder verschandelt, sondern dringend benötigten Wohnraum blockiert. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hat diesen Missstand erkannt und zieht nun ein, wie sie es nennt, „scharfes Schwert“ dagegen: Kommunen sollen gegen sogenannte Schrottimmobilien künftig deutlich härter vorgehen können – bis hin zur Enteignung.

Der Begriff beschreibt eine bittere Realität: Es geht nicht um alte Häuser mit renovierungsbedürftigem Charme. Sondern um Gebäude, die von ihren Eigentümern über längere Zeit vorsätzlich vernachlässigt oder sogar gezielt dem Verfall preisgegeben werden. Oft sind dies spekulative Objekte, die jahrelang leer stehen, weil Besitzer auf steigende Bodenpreise warten oder die Sanierung sich finanziell nicht lohnt.

Teilweise verwahrlosen die Gebäude so stark, dass Behörden eingreifen müssen. Manchmal dienen sie auch als Rückzugsort für kriminelle Aktivitäten oder werden schlichtweg zur Gefahr für die öffentliche Sicherheit. Diese Immobilien sind ein optischer Makel und ein echtes Problem für die Nachbarschaft, die Umwelt und den angespannten Wohnungsmarkt.

Wer ist betroffen?

Wer sein Eigentum instand hält oder aktiv saniert, muss sich keine Sorgen machen. Enteignung ist ein massiver Eingriff in das Grundrecht auf Eigentum, verankert in Artikel 14 des Grundgesetzes. Sie ist das allerletzte Mittel und unterliegt stets strengsten rechtlichen Voraussetzungen.

Ein „Instandsetzungsgebot“ ist der erste Schritt, den Kommunen leichter aussprechen können sollen. Dabei fordern Behörden Eigentümer offiziell dazu auf, Mängel zu beseitigen oder Gebäude zu sanieren. Erst bei „extremem Missbrauch“ – also einer vorsätzlichen und anhaltenden Missachtung des Gebots und des Gemeinwohls – soll eine Enteignung möglich werden.

Das bedeutet:

• Nachweisbare Vernachlässigung: Es muss klar belegbar sein, dass das Gebäude über Jahre hinweg mutwillig dem Verfall preisgegeben wurde.
• Keine Reaktion auf Aufforderungen: Der Eigentümer muss wiederholt behördliche Anordnungen zur Instandsetzung ignoriert haben.
• Öffentliches Interesse: Die Enteignung muss dem Gemeinwohl dienen – etwa um Wohnraum zu schaffen oder Gefahren abzuwenden.
• Entschädigung: Enteignete Eigentümer erhalten nach dem Grundgesetz eine angemessene Entschädigung. Es ist keine Konfiskation.

Ihr Haus ist altersbedingt renovierungs- beziehungsweise sanierungsbedürftig, aber bewohnt und nicht baufällig? Oder Sie planen bereits Sanierungen? Dann sind Sie von diesen Maßnahmen nicht betroffen. Es geht um die Fälle, in denen Eigentümer ihre Immobilien brachliegen lassen, während andere Menschen verzweifelt Wohnraum suchen.

Darf ich Immobilien melden?

Wenn Sie Häuser kennen, die offensichtlich verfallen, zur Gefahr werden oder seit Langem leer stehen, können Sie diese melden. Zuständige Ansprechpartner sind in der Regel die städtischen Bauämter oder das Ordnungsamt Ihrer Kommune.

Dabei können Sie folgendermaßen vorgehen:

• Vorbereitung: Sammeln Sie Informationen (Adresse, Fotos des Zustands, Beobachtungen zur Dauer des Leerstands oder Verfalls).
• Kontakt aufnehmen: Erklären Sie die Situation ausführlich.
• Anonymität: Sie können darum bitten, dass Ihre Meldung anonym behandelt wird.

Die Kommunen sind auf solche Hinweise angewiesen, um aktiv werden zu können. Gerade mit den neuen Gesetzesplänen erhalten sie die Instrumente, um diesen Meldungen dann auch effektiv nachzugehen.

Mehr bauen, schneller planen: der breitere Kontext

Die Pläne zur Enteignung von Schrottimmobilien sind Teil einer umfassenderen Überarbeitung des Baugesetzbuches. Bauministerin Hubertz reagiert damit auf die anhaltend schwachen Zahlen im Wohnungsbau: 2025 wurden laut dem Statistischen Bundesamt nur knapp 207.000 Einheiten fertiggestellt – 45.000 Wohnungen weniger als im Vorjahr.

Um dem entgegenzuwirken, sollen Kommunen mehr Spielraum und schnellere Verfahren erhalten:

• Vorfahrt für Wohnungsbau: Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt können künftig ein „überragendes öffentliches Interesse am Wohnungsbau“ erklären. Damit hat Wohnungsbau bei der Flächenkonkurrenz Vorrang.
• Schnellere Planung: Die Bauleitplanung soll von heute oft 10 bis 15 Jahren auf nur noch 2 Jahre verkürzt werden.
• Effizientere Umweltprüfung: Hier soll häufiger die strategische Umweltplanung greifen, ohne eine separate, detaillierte Umweltverträglichkeitsprüfung. Der Schwellenwert für beschleunigte Verfahren soll von 20.000 auf 30.000 Quadratmeter versiegelter Fläche erhöht werden.
• Gestraffte Bürgerbeteiligung: Die Beteiligung soll digital und nur noch einstufig ablaufen.
• Wiedereinführung Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten: Kommunen erhalten wieder die Möglichkeit, in Milieuschutzgebieten Immobilien zu erwerben, um Verdrängung entgegenzuwirken.

Kein kommunales Vorkaufsrecht

Nicht durchsetzen konnte sich Hubertz mit der Idee, dass Kommunen auch ein Vorkaufsrecht erhalten sollen, wenn ihnen Immobiliengeschäfte von Kriminellen oder Extremisten bekannt werden. Die Initiative scheiterte an verfassungsrechtlichen Einwänden. Kritiker bemängelten, dass das Baugesetzbuch damit zweckentfremdet würde: Gefahrenabwehr sei Sache des Sicherheits- und Ordnungsrechts, nicht des Planungsrechts.

Der Entwurf wurde Ende Mai im Kabinett gebilligt und muss nun noch im Bundestag beraten und beschlossen werden. Er soll dann Anfang 2027 in Kraft treten.

Ein Signal gegen Spekulation und Verfall

Die geplanten Änderungen im Baugesetzbuch sind ein klares Signal: Kommunen sollen nicht länger tatenlos zusehen müssen, wie wertvoller Wohnraum brachliegt oder Gebäude verfallen. Während verantwortungsbewusste Eigentümer keine negativen Auswirkungen befürchten müssen, bekommen Spekulanten und Bestandsverwahrloser künftig stärkere Instrumente entgegengesetzt.

Es ist der Versuch, den Wohnungsbau zu beschleunigen und lebenswerte Städte zu erhalten, indem man jenen die Stirn bietet, die ihre Eigentumsrechte über das Gemeinwohl stellen. Ein Schritt, der – wenn er klug umgesetzt wird – eine wichtige Weichenstellung für die Zukunft des Bauens in Deutschland sein könnte.