Leasing schont die Firmenkasse

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es bei Immobilien?

Die passende Immobilie ist für Unternehmen ein wichtiger Faktor. Doch die Finanzierung soll möglichst kapitalschonend ablaufen. Eignet sich Immobilien-Leasing besser als andere Varianten?

Ihre Firma wächst und wächst – und die Räume werden für die vielen Mitarbeiter oder die neue Produktionsanlage langsam zu klein? Da könnte eine neue Immobilie helfen. Doch wie finanzieren? Im Wesentlichen gibt es dafür vier Möglichkeiten:

  • die klassische Darlehensfinanzierung;
  • das Investorenmodell: Hierbei wird eine Immobilie von einem Investor auf eigene Faust geplant und dann vermietet, der Mieter hat üblicherweise keine Kaufoption;
  • der Mietkauf: quasi ein Ratenkauf, der zwingend den späteren Erwerb der Immobilie vorsieht;
  • die Leasing-Lösung.

Leasing stellt dabei eine besonders flexible Variante dar. Hinter dem Begriff verbirgt sich – juristisch gesehen – ein sogenannter Nutzungsüberlassungsvertrag. Das bedeutet: Eine Leasinggesellschaft errichtet für den Kunden eine Gewerbeimmobilie und überlässt sie ihm über eine vertraglich geregelte Laufzeit zu einem bestimmten Mietpreis. Da Leasingaufwendungen über einen längeren Zeitraum laufen, schonen Sie somit Ihre Liquidität. Mit der Leasinggesellschaft können Sie die Vertragsmodalitäten so aushandeln, dass sie in Ihr Budget passen – und eventuell sogar eine Kaufoption nach Ende des Leasingvertrages einfügen.

Größte Leasing-Märkte in Europa nach dem Volumen der Investitionen im Jahr 2015 (in Milliarden Euro)

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Leasing bedeutet nämlich Flexibilität beim Ankaufsrecht. So lässt sich beispielsweise vertraglich festlegen, dass ein Unternehmen nach 15-jähriger Leasinglaufzeit z. B. dem Sohn oder der Tochter des Firmeneigentümers eine Kaufoption einräumt. „Gerade beim für den Mittelstand wichtigen Thema ‚Nachfolgeregelung‘ ist das ein wichtiges Argument“, sagt Kai Eberhard, Geschäftsführer Deutsche Anlagen-Leasing (DAL). Auch Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen wie etwa von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können in den Leasingvertrag einbezogen werden.

Vor allem für größere Mittelständler attraktiv

„Allerdings ist Immobilien-Leasing für kleinere Gewerbetreibende eher weniger interessant“, erläutert Eberhard. „Die typische Umsatzgröße, ab der Immobilien-Leasing Sinn ergibt, liegt nicht unter 20 Millionen Euro Jahresumsatz.“ Der Wert der infrage kommenden Immobilie sollte sich aus seiner Sicht „ab etwa drei Millionen Euro bewegen“. Der Grund: „Das Leasing zieht schließlich gewisse Strukturkosten nach sich, die man beachten muss.“ Grundsätzlich gilt: „Je größer das Volumen, desto größer sind die Effekte und desto günstiger wird es für den Leasingnehmer.“

Und nicht zuletzt hat die eigengenutzte Immobilie auch wegen der Wertsteigerung eines Objektes seinen Reiz: In den letzten Jahren hat sich die Situation auf dem Immobilienmarkt immer mehr hin zu qualitativ hochwertigeren Standorten verbessert: „In schlechteren Lagen sind die erwarteten Wertsteigerungen der Immobilien deutlich niedriger als in guten Lagen“, bestätigt Kai Eberhard.

Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, bietet Leasing weitere Vorteile:

  • Der Leasingnehmer bilanziert die Immobilie nicht. Wird ein Objekt hingegen käuflich erworben, erscheint sie in der Bilanz und wirkt sich auf Unternehmenskennziffern (z. B. die Eigenkapitalquote) aus.
  • Beim Leasing bleibt der Kunde Herr im eigenen Haus und kann beispielsweise Erweiterungen und Untervermietungen vornehmen, um somit auf zukünftige betriebliche Belange reagieren zu können.
  • Die Leasingraten enthalten Tilgungen. Am Ende des Leasingvertrages werden die geleisteten Tilgungen auf den Kaufpreis, für den der Leasingnehmer die Immobilie erwerben kann, angerechnet.

Leasing ist aber auch dann eine interessante Option, wenn sich ein Firmengebäude oder eine anderweitig genutzte Immobilie bereits im eigenen Besitz befindet: Sale-and-lease-back nennt sich hier eine gängige Praxis. Dabei wird das Objekt an eine Leasinggesellschaft verkauft und zurückgeleast – um sie anschließend weiterhin selbst zu nutzen. „Hier entstehen für beide Seiten Vorteile“, sagt DAL-Experte Eberhard. „Diese sind einerseits bilanzieller Natur. Zum anderen fließen wieder Finanzmittel für anstehende Investitionen in die Kasse des Unternehmers, ohne dass er die Nutzung der Immobilie aufgeben oder einschränken muss.“

Beratung spart Zeit, Geld und Nerven

Wenn das Thema Leasing akut wird, ist eine Beratung für den Unternehmer in jedem Fall eine sinnvolle Option. „Wir gehen zu einem Kunden, erfahren dessen Bedürfnisse und wählen dann gemeinsam die optimale Finanzierung“, erläutert Kai Eberhard. Die Deutsche Anlagen-Leasing verwaltet unter anderem rund 1.000 Objektgesellschaften. In jeder steckt quasi eine Immobilie, wodurch eine optimale Sicherheit für den Leasingnehmer entsteht. Sparkassen agieren hierbei oft als Langfrist-Finanziers. Expandiert ein Unternehmen in nennenswertem Umfang im Ausland, unterstützt die DAL mit grenzüberschreitenden Finanzierungsmöglichkeiten. Diese Art von Leasing nennt sich Cross-Border-Leasing und kommt dann zum Einsatz, wenn der Leasinggeber und der Leasingnehmer ihren Sitz in verschiedenen Staaten haben.

Netzwerk findet Lösungen – auch grenzüberschreitend

„Bei großen Volumina ist unsere Rolle auch die, die Finanzierung zu arrangieren“, so Eberhard. Etwa wenn ein Kunde eine Immobilie mit einem Objektwert von 30 Millionen Euro taxiert, die Hausbank des potenziellen Leasingnehmers aber nur fünf Millionen finanzieren kann. „Dann nutzen wir unser bundesweites Netzwerk, um eine passgenaue Lösung zu finden.“

Eine wichtige Dienstleistung von Leasinggesellschaften ist das Baumanagement rund um die Immobilie. Dies ist für viele Mittelständler aus Zeitgründen und mangels fehlenden Know-hows interessant. Die DAL-Experten übernehmen im Bedarfsfall auch das umfangreiche Projektmanagement – von der ersten Bauidee über die Bauherrenaufgaben bis hin zur Vertragsgestaltung mit den Baufirmen. DAL-Geschäftsführer Eberhard gibt den Leasing-Interessenten einen Tipp mit auf den Weg: „Dem Mittelstand empfehle ich: Sprechen Sie mit ihrer Sparkasse als Hausbank. Sie kann Ihnen den Kontakt zu den Leasing- und Bauexperten der DAL vermitteln.“