Millionen Babyboomer gehen in Rente – ihre Immobilien könnten den Markt fluten. Der Begriff „Silver Tsunami" beschreibt diese Generationenwelle.
Nicht überall sind die Wirkungen dieselben: Städte und Land trifft es unterschiedlich.
Andere Faktoren wie Migration, Neubau oder Zinsen entscheiden mit, wie stark die Welle rollt.
Wer heute nach einer bezahlbaren Immobilie sucht, kennt das Gefühl: Die Preise sind hoch, die Angebote knapp. Vor allem in den Städten. Doch in den kommenden Jahrzehnten könnte sich das Blatt wenden. Denn Deutschland steht vor einer demografischen Zäsur, die den Wohnungsmarkt nachhaltig umgestalten dürfte. Die geburtenstarken Jahrgänge – etwa von 1955 bis 1970 – gehen in Rente oder sind bereits im Ruhestand. Jeder dieser Jahrgänge ist heute noch mehr als 1,1 Millionen Menschen stark.
Nach diesen Boomjahren fielen die Geburtenzahlen deutlich. Einerseits wegen der sogenannten Antibabypille, andererseits, weil sich schlicht ein kultureller Trend zu weniger Kindern durchsetzte. Zudem wiederholte sich eine frühere Welle. So gab es aufgrund des Zweiten Weltkriegs einen starken Geburtenrückgang von 1940 bis 1945. Diese nicht geborenen Kinder fehlten 30 bis 35 Jahre später selbst als potenzielle Eltern und verschärften den Einbruch ab Ende der 60er Jahre. Das lässt die jetzigen 60- bis 75-Jährigen als besonders große Gruppe in der Bevölkerungsstruktur erscheinen.
Zum Vergleich: 2025 wohnten etwa 14,1 Millionen Menschen zwischen 15 und 30 Jahren in Deutschland. Ihnen standen 19,6 Millionen 55- bis 70-Jährige gegenüber. Das sind etwa 40 Prozent mehr Menschen in der höheren Altersspanne, die zugleich einen sehr hohen Anteil an Wohneigentum halten.
Rund 32 Prozent aller Eigentumsimmobilien in Deutschland befinden sich laut Schätzungen in der Hand der Babyboomer-Generation. Viele von ihnen leben in Einfamilienhäusern, die sie in den Jahrzehnten des Wirtschaftswunders, der frühen Bundesrepublik oder nach der Wiedervereinigung gebaut oder erworben haben. Die Eigentumsquote bei den 65- bis 74-Jährigen liegt bei rund 55 bis 58 Prozent. Bei den unter 50-Jährigen sind es nur etwa 30 Prozent, wie Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigen.
Wenn diese Generation in den kommenden Jahrzehnten ihre vier eigenen Wände aufgibt – durch Umzug, Pflegebedürftigkeit oder den Tod –, könnten Millionen Häuser und Wohnungen auf den Markt kommen. Fachleute haben dafür bereits einen Begriff geprägt: den „Silver Tsunami“.
Doch wird es deswegen perspektivisch ein Überangebot an Immobilien geben und könnte Wohneigentum günstiger werden?
Um das Ausmaß einzuschätzen, lohnt ein Blick zurück. Die Jahrgänge um 1900 bis 1910 waren für ihre Zeit ebenfalls äußerst geburtenstark. Als diese Generation in den 1960er- und 1970er-Jahren ins Rentenalter kam und in den folgenden beiden Jahrzehnten ihre Immobilien vererbte oder freigab, ließ eine dramatische Markterschütterung allerdings auf sich warten. Zu stark waren Gegenkräfte wie der Wiederaufbau, die Landflucht in die Städte und das Wirtschaftswunder, die eine enorme Wohnungsnachfrage erzeugten. Die Menschen gönnten sich mehr Wohnfläche pro Kopf.
Die Babyboomer selbst traten sozusagen als Erbengeneration auf. Zahlreich genug, um das freiwerdende Immobilienvermögen der um 1900 Geborenen aufzunehmen – flankiert von staatlicher Förderung wie dem Bausparwesen und der Eigenheimzulage. Das freiwerdende Angebot verschwand also weitgehend geräuschlos vom Markt, weil eine große, kaufkräftige Generation es absorbierte.
Genau dieser Puffer fehlt heute. Die Erben der Babyboomer – Generation X und die Millennials – sind kleiner, im Schnitt weniger vermögend und seltener Eigentümer. Sie werden das Volumen der freiwerdenden Objekte nicht ohne weiteres auffangen können. Das ist einer der wesentlichen Unterschiede zum historischen Vorgänger – und ein Grund, warum der „Silver Tsunami" diesmal strukturell anders wirken dürfte.
Aufschlussreich ist auch ein Blick auf die Jahre von 1980 (Westdeutschland) bis etwa 2010, als die Preise für Immobilien im Wesentlichen stagnierten. Da die Inflation und die Löhne in der Zeit weiter stiegen, wurde Wohneigentum sogar erschwinglicher. Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigen: Die Immobilienpreise fielen in jenen 30 Jahren inflationsbereinigt um mehr als 25 Prozent.
Für diesen Immobilien-Winter gab es mehrere Gründe:
· Die Löhne und Gehälter hielten nur ungefähr mit der Inflation Schritt. Reale Einkommenssteigerungen gab es kaum.
· Die Konjunktur lahmte, die Arbeitslosigkeit war zeitweilig sehr hoch.
· Der Zuzug in die Städte nahm kaum zu.
· Die Bevölkerung stagnierte.
Grundsätzlich spielen auch die Zinsen eine wichtige Rolle für die Immobilienpreisentwicklung, wie die DIW-Studie im Vergleich mit anderen Ländern zeigt. Demografie ist also nur ein Teil der Faktoren.
Dieses Geburtendefizit lag 2025 bei 352.000 Menschen. Es ist die größte Lücke seit dem Zweiten Weltkrieg und sie wird eher zunehmen. Doch der „Silver Tsunami“ hängt nicht nur von der Geburtenrate ab. Entscheidend ist auch, wie viele Menschen nach Deutschland zuwandern.
Die Migrationsbilanz war in der Vergangenheit alles andere als stabil: Größere Zuwanderungswellen gab es in den frühen 1990er Jahre (ausgelöst durch den Jugoslawienkrieg und den Zuzug von Spätaussiedlern), Mitte der 2010er Jahre allen voran durch die Kriege in Syrien und Afghanistan sowie 2022 wegen des Ukraine-Kriegs. Zuwanderung könnte teilweise ausgleichen, dass mehr Menschen pro Jahr in Deutschland sterben als geboren werden. Migration lässt sich jedoch schwer prognostizieren. Ende der 2000er Jahre kippte die Bilanz sogar ins Negative: Mehr Menschen verließen Deutschland, als zuzogen.
Die Auswirkungen des „Silver Tsunamis“ dürften regional sehr unterschiedlich ausfallen.
· In strukturschwachen Regionen – vor allem in Teilen Ostdeutschlands und manchen ländlichen Gebieten – liegt der Leerstand bereits heute teilweise bei mehr als 10 Prozent. Wenn dort zusätzlich Babyboomer-Häuser auf den Markt kommen, könnte das Überangebot die Preise spürbar drücken, und manch ein Objekt wird schlicht keinen Käufer mehr finden.
· In den Wachstumsregionen rund um die großen Städte zeigt sich die Nachfrage stabil oder steigt sogar weiter. Hier werden freiwerdende Immobilien oft direkt weitergegeben – an Kinder, Verwandte oder bekannte Interessenten – und kommen gar nicht erst auf den offenen Markt.
Das Pestel Institut GmbH stellte in seinem „Sozialer Wohn-Monitor 2026“ fest, dass Ende 2024 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland gefehlt hätten, vor allem im bezahlbaren Segment und in Großstädten.
Es gibt gewissermaßen einen Wohnungsmangel und -überschuss zugleich. Das ist auch nicht außergewöhnlich, sondern eine Folge von veränderten Wohnortpräferenzen, die es immer schon gab.
Frank Schröter, Geschäftsführer der BSK Immobilien, einem Tochterunternehmen der Berliner Sparkasse, unterstreicht: „In vielen ländlichen Räumen kann eine solche Angebotswelle tatsächlich zu spürbaren Preisbewegungen führen. Dort trifft steigendes Angebot auf eine begrenzte Nachfrage.“ Entscheidend sei aber immer der konkrete Standort.
Gegen einen großflächigen Wertverfall spricht auch die Entwicklung in Japan. Dort ist die Bevölkerung in den vergangenen 15 Jahren um etwa 5 Prozent zurückgegangen. Und trotzdem stiegen die Immobilienpreise selbst nach Abzug der Inflationsraten. Auch wenn das Beispiel nicht 1:1 übertragbar ist, zeigt es zumindest, dass ein Blick auf die Altersstruktur allein nicht ausreicht. Die Entwicklung der Gehälter, der Zinsen, des Wohnungsbaus, der Migration sowie der Trend hin zu den Städten oder raus aufs Land entscheiden ebenfalls darüber, wie ausgeprägt die Welle sein wird.
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Stand: 28. April 2026
