Doch Immobilien bringen auch steuerliche Pflichten und Kosten mit sich. Wie wollen Sie im Alter leben: Hauptsache mietfrei oder wünschen Sie sich zusätzliches Einkommen? Wer sich diese Fragen stellt, kann nachhaltig für später vorsorgen.
Überlegen Sie, wie Ihre Immobilie Ihnen künftig (Wohn-)Freiheit verschafft. Modelle wie Vermietung, Leibrente oder Teilverkauf haben unterschiedliche Vor- und Nachteile.
Planen Sie genug Puffer für Instandhaltungen, Leerstand (bei Vermietung) und Marktveränderungen ein. Nur so bleibt die Immobilie eine sichere Säule für Ihren Ruhestand.
Prüfen Sie steuerliche und rechtliche Aspekte, unter anderem Abschreibungen, Werbungskosten, Wohnrecht, Erbfolgeregelung und die Finanzierung bis zur Rente.
Viele Menschen träumen vom Glück in den eigenen vier Wänden. Sie schaffen mit einem Haus oder einer Wohnung schließlich nicht nur Wohnraum, sondern investieren gleichzeitig in einen stabilen Vermögenswert. Vor allem ab 50 lohnt es sich, die Rolle der eigenen Immobilie im Ruhestand genauer zu betrachten und dabei die folgenden Punkte mitzudenken:
Viele Menschen möchten im Alter in den eigenen vier Wänden wohnen. Das schafft nicht nur Sicherheit, sondern spart auch Geld. Denn wenn Sie Ihre Immobilie bis zur Rente abbezahlt haben, fallen nur noch laufende Nebenkosten an. Berücksichtigen Sie jedoch, dass diese Nebenkosten aufgrund steigender Energiepreise und höherer kommunaler Abgaben im Alter etwas steigen können. Dennoch: Wenn die monatliche Belastung sinkt, müssen Sie weniger aus Ihrem Renteneinkommen decken und gewinnen dadurch mehr Freiheit für andere Ausgaben.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht selbst nutzen, können Sie sie vermieten und so ein zusätzliches Einkommen im Ruhestand erzielen. Wichtig ist, dass Sie frühzeitig prüfen, ob sich eine Vermietung für Sie lohnt und ob Sie bereit sind, sich um Instandhaltung, Absprachen mit Mietenden und eventuelle Leerstände zu kümmern. Beachten Sie dabei aktuelle gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse oder lokale Kappungsgrenzen, die die Höhe der Miete beeinflussen können.
Immobilien gelten als vergleichsweise krisensicher. Während Geldwerte bei hoher Inflation an Kaufkraft verlieren, bleiben Immobilien als Sachwert oft stabil oder gewinnen sogar an Wert. Diese Entwicklung lässt sich zwar nicht garantieren, aber mit einem gut gepflegten Haus oder einer Eigentumswohnung in attraktiver Lage stehen die Chancen gut. Eine spätere Veräußerung kann dann finanzielle Mittel freisetzen: zur Ergänzung der Rente, für den Umzug in eine altersgerechte Wohnung oder um Kinder und Enkelkinder zu unterstützen. Allerdings sollten Sie realistisch einkalkulieren, dass Kaufpreise seit 2022 schwanken.
So einfach, so glücklich? Leider nicht. Denn nur, wer bei seinem Eigenheim vorausschauend plant, hat später wirklich etwas davon. Diese drei Dinge sollten Sie beachten, wenn Sie gerade auf der Suche nach einer Immobilie als Altersvorsorge sind.
Bei der Lage Ihrer Wunschimmobilie kommt es natürlich zu allererst darauf an, wo Sie sich wohlfühlen. Der richtige Platz für Sie ist genau da, wo Sie sich entspannen können, sich sicher fühlen und haben, was Sie zum Leben brauchen. Fragen, die Sie sich deshalb stellen sollten, sind unter anderem:
All diese Dinge beschreiben den Charakter einer Wohnumgebung. Sie sind ausschlaggebend dafür, den richtigen Ort für Ihre Immobilie zu finden. Im Hinblick aufs Älterwerden gibt es jedoch noch weitere Aspekte, die Ihr Eigenheim in puncto Lage erfüllen muss:
Für diese Situationen und für das eventuelle Vermieten sollten Sie gewappnet sein. Eine Immobilie in einer guten Lage, also etwa in Ballungsräumen mit großer Mietnachfrage, lässt sich zu einem höheren Preis vermieten. Wo die Nachfrage groß ist, sind hohe und regelmäßige Mietzahlungen wahrscheinlicher.
Die wichtigsten Kriterien zur direkten und erweiterten Umgebung lassen sich grob in vier Punkten zusammenfassen. Sie beschreiben die sogenannte LILA-Lage:
Entscheiden Sie sich dafür, ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge zu kaufen, sollten Sie genau prüfen, wann und wie es gebaut wurde. Welche Materialien kamen zum Einsatz? Wann wurden Teile ersetzt und erneuert? Die meisten Privatpersonen verschätzen sich, wenn es darum geht den Modernisierungsbedarf einer Immobilie zu bestimmen. Bei einer großen Investition, wie dieser, sollten Sie deshalb einen Profi zu Hilfe nehmen.
Im Hinblick aufs Älterwerden ist außerdem wichtig, dass ein Objekt altersgerecht gebaut ist oder dass Sie es später altersgerecht umgestalten können. Bei einem Neubau haben Sie den Vorteil, gewisse Standards bereits beim Bau berücksichtigen zu können, ob etwa Türen ausreichend breit sind oder ob der Zugang zum Haus und zu allen Räumen barrierefrei ist.
Für ein gebrauchtes Objekt sind diese Überlegungen schwieriger. Wände stehen, Räume sind festgelegt. Lassen Sie sich davon jedoch nicht abschrecken und gehen Sie sachlich an die Situation heran. Überlegen Sie, was sich umbauen ließe. Und kalkulieren Sie etwaige bauliche Veränderungen in den Kaufpreis ein – auch, wenn Sie diese nicht sofort umsetzen möchten.
Ein wichtiger Aspekt ist auch die Größe der Immobilie. Im Alter wird es anstrengender, sich um viele Räume zu kümmern oder einen großen Garten zu pflegen. Sie können schon beim Konzipieren Ihres neuen Zuhauses überlegen, ob sich Räumlichkeiten später umgestalten lassen, etwa durch eine Einliegerwohnung.
Die Vorstellung einer eigenen Immobilie, die uns bis ins hohe Alter begleitet und gleichzeitig unsere finanzielle Absicherung bedeutet, ist schön. Aber ist sie auch praktikabel? Experten meinen: nein. Zumindest, wenn die Immobilie die einzige Altersvorsorge ist, die Sie haben. Denn wenn nur in eine einzige Geldanlage investiert wird, sprechen Expertinnen und Experten vom sogenannten Klumpenrisiko. Das heißt: Sie setzen alles auf eine Karte und stecken Ihr gesamtes Geld in eine einzige Lösungsvariante. Und das birgt ein hohes Risiko.
Vergleichbar ist das mit dem Kauf einer einzigen Aktie. Um sich abzusichern und etwaige Kursschwankungen auszugleichen, reicht es nicht auf ein einzelnes Wertpapier zu setzen. Sie sollten immer breit streuen. Das heißt: Sie investieren in verschiedene Wertpapiere. Verliert eines immens an Wert, rettet Sie das andere.
Stellen Sie sich nun vor, Ihr Haus verliert massiv an Wert. Etwa, weil etwas kaputt geht. Oder weil die Region, in der es steht, plötzlich weniger beliebt ist. Wenn Sie dort weiterhin wohnen möchten, ist das kein Problem. Doch was passiert, wenn Sie Ihre Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen müssen? Auch wenn das recht unwahrscheinlich ist: Es kann passieren, dass Sie dafür weniger Geld dafür bekommen, als Sie einst investiert haben. Wenn Sie in diesem Fall nicht anderweitig für das Alter vorgesorgt haben, stehen Sie vor einem Problem.
Wer das Thema klug angehen möchte, investiert breiter, nicht nur in Sicherheit (wie das eigene Haus als Altersvorsorge), sondern beispielsweise auch in eine Kapitalanlage. Nur so können Sie später Ihren Lebensunterhalt bestreiten. Bilden Sie nicht nur einen großen Vorsorgeklumpen, sondern mehrere „Klümpchen“.
Ein Haus oder eine Wohnung verursacht langfristige Kosten. Wenn Sie Ihr Darlehen bis zum Renteneintritt getilgt haben, starten Sie entspannter in den Ruhestand.
Achten Sie bereits heute auf eine realistische Tilgungsrate. Je nach Alter lohnt sich auch eine Sondertilgung, um schneller schuldenfrei zu sein. Wer später kauft, sollte darauf achten, dass die Finanzierung überschaubar bleibt, etwa mit kurzer Laufzeit, festen Zinsen und klarer Rückzahlungsstrategie.
Fragen Sie Ihre Sparkassen-Beraterin oder Ihren Berater, wie Sie die Finanzierung optimal auf Ihre Lebensplanung abstimmen. Das schafft Sicherheit, nicht nur finanziell, sondern auch emotional.
Diese Tabelle zeigt auf einen Blick, welche Chancen und Risiken mit einer Immobilie als Altersvorsorge verbunden sind.
Vorteile
Mietfrei Wohnen im Alter
Laufende Einnahmen durch Vermietung möglich
Schutz vor Inflation durch Sachwert
Potenzielle Wertsteigerung
Möglichkeit, die Immobilie zu vererben oder zu verkaufen
Steuerliche Vorteile und Förderungen nutzbar
Steuerliche Vorteile und Förderungen nutzbar
Nachteile
Hohe Anschaffungs- und laufende Instandhaltungskosten
Risiko von Leerstand und Mietausfällen
Wertentwicklung ist nicht garantiert, Markt kann schwanken
Erheblicher Aufwand für Verwaltung und Instandhaltung
Eingeschränkte Flexibilität bei Ortswechsel oder Pflegebedürftigkeit
Gesetzliche und steuerliche Vorgaben müssen regelmäßig geprüft werden
Klumpenrisiko: Konzentration des Vermögens auf ein Objekt
Wenn Sie eine Immobilienrente erzielen möchten, stehen Ihnen mehrere Wege offen. Dies sind die wichtigsten:
Wenn Sie vermieten, erzielen Sie laufende Einnahmen, die Ihre Rente aufstocken. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Sie flexibel bleiben wollen oder mehrere Immobilien besitzen. Doch Vermietung bringt auch Verantwortung: Sie müssen sich um Mieterinnen und Mieter kümmern, Reparaturen koordinieren und Ausfälle abfangen.
Tipp: Prüfen Sie ehrlich, was zu Ihrem Alltag und Ihren Wünschen passt. Manchmal hilft auch ein Zwischenschritt – etwa eine Eigennutzung bis zum Renteneintritt und eine spätere Vermietung oder Umnutzung.
Beim Teilverkauf geben Sie einen prozentualen Anteil Ihrer Immobilie ab, zum Beispiel 30 oder 50 Prozent, und erhalten dafür einen sofortigen Geldbetrag. Gleichzeitig behalten Sie das Wohnrecht und dürfen in Ihrer Immobilie bleiben, solange Sie möchten.
Diese Lösung bietet sich an, wenn Sie Kapital für größere Anschaffungen, Umbauten oder Reisen benötigen, aber nicht ausziehen wollen. Sie zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt, das an den Wert und Ihre Wohnzeit gekoppelt ist.
Tipp: Seit 2024 ist der Teilverkauf stärker reguliert: Anbieter müssen detaillierte Kosten- und Risikoaufstellungen vorlegen. Achten Sie unbedingt auf versteckte Gebühren, transparente Vertragsbedingungen und flexible Rückkaufmöglichkeiten. Nicht jedes Angebot am Markt ist gleich gut. Lassen Sie sich unabhängig beraten, bevor Sie sich für diesen Weg entscheiden.
Bei der Immobilienleibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig, erhalten dafür aber keinen Einmalbetrag, sondern eine lebenslange monatliche Zahlung und meist auch ein Wohnrecht. Dieser Betrag richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie, Ihrem Alter und Ihrer Lebenserwartung.
Die Leibrente eignet sich für Menschen, die keine Erbinnen und Erben haben oder bewusst Kapital freisetzen möchten, ohne sich um Instandhaltung und Verwaltung kümmern zu müssen. Sie wohnen weiter im Haus oder in der Wohnung, sind aber nicht mehr Eigentümerin oder Eigentümer.
Die Umkehrhypothek funktioniert ähnlich wie eine klassische Hypothek, nur eben umgekehrt. Sie erhalten von einer Bank oder Versicherung eine monatliche Auszahlung, ein einmaliges Darlehen oder eine Kombination aus beidem. Im Gegenzug wird Ihre Immobilie als Sicherheit hinterlegt. Die Rückzahlung erfolgt erst, wenn Sie ausziehen oder versterben – meist durch den Verkauf der Immobilie.
Diese Lösung bietet sich vor allem an, wenn Sie keine laufenden Mieteinnahmen haben, aber Kapital aus Ihrer Immobilie benötigen. Im Gegensatz zur Leibrente bleiben Sie Eigentümerin oder Eigentümer. Allerdings steigen die Schulden mit der Zeit an und der Ertrag beim späteren Verkauf sinkt. Umkehrhypotheken erhalten Sie in Deutschland zudem bislang nur sehr eingeschränkt.
Es gibt daneben noch weitere Modelle, die derzeit am Markt angeboten werden, etwa:
Tipp: Alle Modelle haben ihre Besonderheiten. Holen Sie sich vor einer Entscheidung idealerweise fachliche Unterstützung, etwa durch Ihre Sparkasse, Verbraucherzentralen oder Fachanwälte und -anwältinnen.
Die richtige Strategie für ein Haus als Altersvorsorge steht und fällt mit den steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Nur wenn Sie alle Regeln im Blick behalten, schöpfen Sie das Potenzial Ihrer Immobilie voll aus – und vermeiden unangenehme Überraschungen im Ruhestand.
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, zählen die Mieteinnahmen zu Ihrem Einkommen und müssen versteuert werden. Gleichzeitig können Sie viele Ausgaben abziehen: Reparaturen, Modernisierungen, Finanzierungskosten, Versicherungen und Verwaltungskosten mindern die Steuerlast. Neu seit 2023: Durch die Reform des Einkommensteuergesetzes können energetische Sanierungsmaßnahmen teilweise direkt steuerlich geltend gemacht werden.
Ein wichtiger Punkt ist die Abschreibung (AfA). Damit ziehen Sie den Wertverlust der Immobilie über die Jahre von der Steuer ab. Das lohnt sich vor allem bei älteren Objekten.
Hinweis: Die Sparkassen bieten keine Steuerberatung an. Für Ihre persönliche Steuersituation wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.
Der Staat unterstützt Immobilieneigentümerinnen und -käufer mit verschiedenen Förderungen. Besonders interessant sind die Hilfen für folgende Maßnahmen:
Wer solche Förderungen nutzt, kann nicht nur den Wert seiner Immobilie steigern, sondern auch laufende Kosten reduzieren. Prüfen Sie frühzeitig, welche Programme passen und welche Fristen gelten. Ihre Sparkasse kann Sie hierbei gezielt beraten.
Bei Modellen wie Leibrente oder Teilverkauf ist es üblich, dass Sie ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. So sichern Sie sich das Recht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, obwohl Sie sie teilweise oder vollständig verkaufen.
Das Grundbuch schützt Sie vor unklaren Ansprüchen Dritter. Gleichzeitig legt der Vertrag fest, wer für Instandhaltung und Kosten aufkommt. Je klarer die Vereinbarungen, desto weniger Konflikte entstehen später.
Wer eine Immobilie besitzt, sollte auch an die Erbfolge denken. Klären Sie, wer nach Ihrem Tod welche Rechte erhält. Besonders wichtig:
Eine frühzeitige Absprache mit Anwälten oder Steuerberaterinnen sorgt dafür, dass Ihre Vorstellungen umgesetzt werden und Ihre Erben und Erbinnen nicht überrumpelt werden.
Auch nach dem Arbeitsleben bleiben finanzielle Pflichten aus einem Immobilienkauf bestehen: Kredite, Zinsen und Tilgungen müssen weiterhin bedient werden. Wer ab 50 plant, sollte darauf achten, dass die monatliche Belastung auch im Ruhestand tragbar bleibt.
Eine Immobilie kann Ihnen im Alter finanzielle Freiheiten verschaffen, wenn Sie die richtigen Entscheidungen treffen. Schließen Sie die Finanzierung möglichst bis zur Rente ab, so reduzieren Sie das Risiko hoher laufender Kosten, und denken Sie daran: Eine Immobilie ist selten das einzige Standbein für eine gelungene Altersvorsorge. Prüfen Sie regelmäßig, ob Ihre Strategie weiterhin zu Ihrer Lebenssituation passt, und ergänzen Sie Ihre Vorsorge mit anderen Bausteinen.
Eine Immobilie eignet sich in vielen Fällen als Baustein für die Altersvorsorge. Sie bietet einen stabilen Sachwert und kann bei Vermietung laufende Einnahmen sichern. Besonders, wenn Sie eine Immobilie in guter Lage bis zum Renteneintritt abbezahlt haben, profitieren Sie von langfristiger Planungssicherheit. Gleichzeitig bleibt der Unterhalt und die Pflege Ihre Aufgabe. Nutzen Sie die Immobilie als Kapitalanlage, übernehmen Sie zudem die Verwaltung und das Risiko von Mietausfällen.
Sie können Ihre Immobilie im Alter auf unterschiedliche Weise nutzen: Entweder wohnen Sie mietfrei darin und sparen so jeden Monat Geld, oder Sie vermieten das Objekt und erzielen zusätzliche Einnahmen. Dafür müssen Sie Steuern zahlen, Rücklagen bilden und sich um Mietverträge sowie Instandhaltung kümmern.
Wenn Sie Kapital benötigen, können Sie einen Teilverkauf oder eine Leibrente nutzen. In beiden Fällen bleibt Ihnen oft ein Wohnrecht erhalten, während Sie gleichzeitig Geld aus der Immobilie ziehen. Wichtig ist, alle Optionen zu prüfen und die langfristigen Folgen zu beachten.
Idealerweise tilgen Sie Ihr Darlehen bis zum Renteneintritt, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen. So müssen Sie keine hohen monatlichen Raten mehr leisten und profitieren im Ruhestand von finanzieller Freiheit. Es ist zwar nicht zwingend nötig, aber eine Restschuld kann Ihre monatliche Belastung deutlich erhöhen.
Ihr Eigenheim beeinflusst die gesetzliche Rente in der Regel nicht direkt. Sie erhalten genauso viele Rentenzahlungen wie Menschen ohne Immobilienbesitz. Allerdings kann Wohneigentum bei staatlichen Zusatzleistungen – zum Beispiel Grundsicherung im Alter (oder Sozialhilfe) – eine Rolle spielen. Bis zu einer ortsüblichen Größe gilt das selbstgenutzte Haus dabei oft als Schonvermögen. Ist das Haus deutlich größer oder teurer als vergleichbare Objekte vor Ort, kann geprüft werden, ob Teile des Vermögens verwertet werden müssen. Anders sieht es auch bei vermieteten Immobilien aus: Einnahmen aus Vermietung gelten als Einkommen und wirken sich auf Zusatzleistungen aus.
Eine Immobilie passt besonders zu Menschen, die langfristig planen und sich aktiv um ihr Eigentum kümmern wollen. Sie sollten genug Eigenkapital mitbringen und sich auf laufende Ausgaben einstellen – etwa für Instandhaltung oder Reparaturen. Wenn Sie gern unabhängig wohnen oder Wert auf stabile Einnahmen legen, können Sie mit einer Immobilie Ihre Altersvorsorge gezielt stärken. Am besten prüfen Sie regelmäßig, ob das Objekt weiterhin zu Ihrer Lebenssituation passt.
Auch eine Immobilie schützt nicht vor allen Risiken. Es kann zu unerwarteten Kosten kommen, zum Beispiel durch Reparaturen oder Modernisierungen. Bei Vermietung können möglicher Leerstand, Mietausfälle oder eine schwächere Nachfrage am Immobilienmarkt die Einnahmen verringern. Zusätzlich gibt es rechtliche Fallstricke, etwa bei Teilverkauf oder Leibrente. Wer rechtzeitig Rücklagen bildet und sich beraten lässt, bleibt auf der sicheren Seite.
Ja, Eigentümerinnen und Eigentümer können viele Kosten von der Steuer absetzen, zum Beispiel für Reparaturen. Vermietende profitieren von der Abschreibung (AfA), die den steuerlichen Gewinn mindert. Darüber hinaus gibt es Zuschüsse für energetische oder altersgerechte Sanierungen. Am meisten profitieren Sie, wenn Sie die steuerlichen Möglichkeiten regelmäßig prüfen und mit Fachleuten sprechen.
Grundsätzlich gilt: Je früher Sie kaufen, desto mehr Zeit bleibt Ihnen, um Kredite abzuzahlen und Wertsteigerungen mitzunehmen. Auch ab 50 können Sie noch sinnvoll in eine Immobilie investieren, wenn die Finanzierung überschaubar bleibt und Sie Ihre Pläne realistisch kalkulieren. Die Bank achtet besonders auf die Laufzeit des Kredits und Ihr Einkommen. Achten Sie darauf, dass Sie die monatlichen Raten auch nach dem Renteneintritt tragen können.
