Die Auflassungsvormerkung schützt die Käuferseite beim Immobilienkauf bis zur endgültigen Eigentumsübertragung vor unerwarteten Risiken.
Die Eintragung der Auflassungsvormerkung benötigt meist nur ein paar Tage. Zwischen Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung (Eintragung des neuen Eigentümers oder der neuen Eigentümerin) vergehen häufig bis zu zwei Monate.
Die Kosten der Auflassungsvormerkung trägt normalerweise die Käuferseite. Sie sind Teil der Kaufnebenkosten. Insgesamt sollten Sie für die Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen, mit ungefähr 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Wenn Kinder Kaufladen spielen, ist es so einfach: Die eine Seite übergibt das Geld, die andere die Ware. Tatsächlich ist es nicht immer so leicht: Was wäre, wenn bei einer derart großen Anschaffung wie bei einem Immobilienkauf die Käuferseite zwar das Geld übergibt, die Verkäuferseite anschließend aber die Immobilie an eine dritte Partei verkauft? Oder einen Kredit aufnimmt und zu dessen Absicherung eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen lässt? Dass es dazu nicht kommen kann, stellt die Auflassungsvormerkung sicher.
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch der Käuferseite: Sie stellt sicher, dass der Verkäufer oder die Verkäuferin das Grundstück oder die Immobilie nicht an einen Dritten verkauft oder anderweitig belastet. Beim Erwerb einer Immobilie wird sie im Grundbuch eingetragen. Das veranlasst der Notar oder die Notarin beim Grundbuchamt.
Der Notar oder die Notarin liest den Kaufvertrag vor und beantwortet gegebenenfalls Fragen der Käufer- und Verkäuferseite. Beide Parteien unterschreiben gemeinsam mit dem Notar oder der Notarin den Vertrag.
Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, beantragt der Notar oder die Notarin beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs der Immobilie.
Das Grundbuchamt prüft den Antrag auf Vollständigkeit und Rechtmäßigkeit. Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt ist die Käuferseite rechtlich geschützt: Der Verkäufer oder die Verkäuferin kann die Immobilie nun nicht mehr an Dritte verkaufen oder beleihen.
Die Auflassungsvormerkung gibt nun bereits Sicherheit. Es stehen jedoch noch ein paar Schritte an, bevor die tatsächliche Eigentumsumschreibung erfolgen kann. Dazu gehört unter anderem in der Regel ein Grundschuldeintrag, wenn die Käuferseite die Immobilie mit einer Baufinanzierung finanziert.
Schließlich zahlt die Sparkasse oder Bank den Darlehensbetrag aus. Der Transfer wird über den Notar oder die Notarin geregelt. Dazu fordert das Notarbüro auf, die jeweilige Summe an eine bestimmte Bankverbindung zu überweisen. Erst jetzt darf das Geld überwiesen werden. Die Käuferseite überweist normalerweise lediglich ihren Eigenkapitalanteil selbst. Wichtig: Der Kaufpreis wird normalerweise nicht direkt von der Käufer- an die Verkäuferseite gezahlt, sondern die Transaktion erfolgt über ein Treuhandkonto des Notarbüros.
Das Finanzamt schickt der Käuferseite parallel den Bescheid über die Grunderwerbsteuer, die die Käuferseite zahlen muss. Je nach Situation fallen noch weitere letzte Formalitäten an.
Das Notarbüro prüft, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und alles erledigt ist. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, beantragt es auf Grundlage der bereits erklärten Auflassung die Eigentumsumschreibung.
Das Grundbuchamt trägt den Käufer oder die Käuferin offiziell als neuen Eigentümer oder neue Eigentümerin im Grundbuch ein. Damit wird die Auflassungsvormerkung gelöscht. Ihr Zweck ist erfüllt. Die Käuferseite erhält den endgültigen Grundbuchauszug als Nachweis, dass sie nun rechtmäßige Eigentümerin der Immobilie ist.
Die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Konkret ist sie im BGB § 883 geregelt. Demnach erhält der oder die Berechtigte, also die Käuferseite, einen Anspruch darauf, dass die Eigentumsübertragung an sie erfolgt und in der Zwischenzeit keine den Anspruch gefährdenden Handlungen vorgenommen werden dürfen.
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch dauert in der Regel nur ein paar Tage, abhängig vom jeweiligen Grundbuchamt und dessen aktueller Auslastung. In Ballungsräumen und Großstädten sollten Sie aufgrund der hohen Nachfrage mit längeren Bearbeitungszeiten rechnen. Um Verzögerungen im Kaufprozess zu vermeiden, ist es ratsam, diesen Zeitraum bei der Planung Ihres Immobilienkaufs großzügig zu berücksichtigen.
Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung trägt in aller Regel die Käuferseite. Die Höhe der Kosten orientiert sich am Kaufpreis der Immobilie: Je teurer die Immobilie, desto höher sind die Kosten für die Auflassungsvormerkung.
Geregelt sind die Kosten im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für die Auflassungsvormerkung wird dabei die halbe Gebühr aus der Gebührentabelle (Tabelle B) fällig. Das bedeutet: Um die Kosten für die Auflassungsvormerkung zu erfahren, öffnen Sie die offizielle Tabelle, die wir Ihnen im vorangehenden Satz verlinkt haben. In der Spalte des jeweiligen Kaufpreises lesen Sie den Wert unter „Tabelle B“ ab. Diesen Wert teilen Sie durch 2. Sie erhalten die Kosten für die Auflassungsvormerkung.
Noch einfacher: In der folgenden Tabelle haben wir Ihnen die tatsächlich anfallenden Kosten je nach Kaufpreis bereits berechnet.
Bitte beachten Sie, dass die Kosten zuzüglich Mehrwertsteuer zu verstehen sind. Neben der Auflassungsvormerkung fallen außerdem weitere Kaufnebenkosten an. Deren Höhe kann variieren. Insgesamt sollten Sie für die Nebenkosten, die Sie beim Immobilienkauf zahlen müssen, mit ungefähr 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Auflassungsvormerkung ist in diesem Wert bereits berücksichtigt. Mit unserem Nebenkostenrechner können Sie sich einen ersten Eindruck für Ihren konkreten Fall verschaffen.
Grundsätzlich gilt die Auflassungsvormerkung bis zur Eigentumsumschreibung. Die Eigentumsübertragung erfolgt durch die Eintragung im Grundbuch, nachdem die Auflassung erklärt wurde. In der Zwischenzeit kann die Käuferseite eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen lassen, wenn sie diese zur Finanzierung der Immobilie braucht. Außerdem schickt das Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer, die die Käuferseite zahlen muss.
Wenn schließlich alles geklärt ist, was einer Eigentumsübertragung möglicherweise im Wege stehen könnte, fordert das Notarbüro die Käuferseite zur Zahlung des Kaufpreises auf. Ist der Kaufpreis beglichen, reicht der Notar oder die Notarin den Antrag auf die endgültige Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein. Das Notarbüro informiert, wenn der Kauf erfolgreich abgeschlossen wurde.
Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro betragen sie beispielsweise 467,50 Euro.
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch dauert in der Regel nur ein paar Tage. Abhängig vom jeweiligen Grundbuchamt und dessen aktueller Auslastung kann es auch etwas länger dauern. Zwischen Auflassungsvormerkung und tatsächlicher Auflassung (Eigentumsübergang) vergehen dann häufig noch einmal bis zu etwa 2 Monate – im Einzelfall auch länger.
