Die Insolvenzen in der Baubranche haben um 44 Prozent zugenommen.
Hauskäufer und -käuferinnen, können sich jedoch durch gute Planung absichern.
Dazu gehören unter anderem ein Bauträgervertrag, detaillierte Zahlungspläne, Bürgschaften und Versicherungen sowie regelmäßige Kontrollen des Bauverlaufs.
Im Idealfall ist es ein Rundum-sorglos-Paket – Bauträger bieten alles aus einer Hand: Sie beschaffen Grundstücke, stellen Architekten und kümmern sich um den Bau Ihres Traumhauses oder Ihrer Traumwohnung. Zum Festpreis.
Doch immer häufiger gehen Bauträger insolvent: Die kalkulierten Kosten für Material und Energie sind so teuer geworden, dass sich viele Firmen hoch verschulden und nicht mehr zahlungsfähig sind. Allein im ersten Quartal 2024 ist die Zahl der Insolvenzen in der Baubranche laut dem Institut für Wirtschaftsforschung (IWH) um mehr als 500 gestiegen. Das sind 44 Prozent mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal.
In einem solchen Fall ist für Bauherren und -frauen meist das Geld weg, mit dem sie in Vorleistung gegangen sind. Ihr Bauvorhaben wird gestoppt und sie müssen ein neues Bauunternehmen beauftragen. So müssen sie deutlich mehr Geld zahlen, als sie vor Baubeginn angesetzt haben. Es kann auch passieren, dass sie nicht einmal mehr ein neues Unternehmen finden, dass ihren Bau beendet.
So geht es mittlerweile vielen Menschen. Denn trotz einer Richtlinie der Europäischen Union (EU), die den Verbraucherschutz in Bezug auf Immobilienkäufe verbessern soll, fehlt in Deutschland immer noch eine verpflichtende Absicherung für Wohnungskäufer bei Insolvenz des Bauträgers.
Vor diesem Hintergrund sind die Auftragsstornierungen im Wohnungsbau in Deutschland deutlich gestiegen: Der entsprechende Indikator lag laut Ifo-Institut für Wirtschaftsforschung im Jahr 2023 bei mehr als 20 Prozent, im Oktober 2023 sogar mit einem Allzeithoch von 22,2 Prozent. Das ist fast das Siebenfache des Durchschnittsniveaus von 3,5 Prozent.
Auch rechtlich trifft es diejenigen am härtesten, die ihre Immobilie von einem einzigen Bauträger errichten lassen. Denn ihm gehört selbst das Baugrundstück bis zum Schluss. Geht er pleite, bevor er Haus und Grundstück an sie übergeben hat, fällt alles an die kreditgebende Gläubigerbank.
Gerade dann ist korrektes Handeln besonders wichtig: Wird das Bauprojekt in das Insolvenzverfahren hineingezogen, können Bauherren und -frauen im Normalfall ihren Bauträgervertrag nicht mehr kündigen. Zudem dürfen sie nicht weiterbauen. Tun sie das dennoch, kann der Insolvenzverwalter Schadensersatz von ihnen verlangen und das Geld an die anderen Gläubiger verteilen. Denn sie haben es unmöglich gemacht, die Immobilie von ihrem Bauunternehmen vertragsgemäß fertigstellen zu lassen.
Etwas besser dran sind Häuslebauerinnen und -bauer, die mit Generalüber- oder Generalunternehmer auf ihrem eigenen Grundstück bauen. Sie müssen zwar ebenfalls das Insolvenzverfahren abwarten. Aber danach können sie ihren Bau fertigstellen (lassen). Sofern sie noch ausreichend Geld haben.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung bauen lassen möchten, sollten Sie sich nun nicht entmutigen lassen. Denn völlig ausgeliefert sind Sie einer solchen Situation nicht. In Deutschland gibt es zwar keine Pflichtabsicherung für das bereits gezahlte Geld. Aber es gibt einige andere Instrumente, um den Schaden zu begrenzen. Und es gibt Warnsignale, die auf eine drohende Insolvenz hindeuten.
Mit den folgenden (rechtlichen) Vorsichtsmaßnahmen können Sie das Risiko einer Bauträger-Insolvenz deutlich reduzieren und sind im Ernstfall besser abgesichert:
Informieren Sie sich gründlich bei anderen (ehemaligen) Bauherren über den Ruf und die Zuverlässigkeit eines Unternehmens, bevor Sie den Bauträgervertrag abschließen. Lassen Sie sich Referenzobjekte zeigen. Und informieren Sie sich, beim Bauherren-Schutzbund e.V. beziehungsweise auf dem Portal insolvenzbekanntmachungen.de, ob der Bauträger bereits Insolvenz angemeldet hat.
Setzen Sie auf Fachanwälte oder Sachverständige, um den Vertragstext zu überprüfen. Diese Experten können feststellen, ob Bau- und Leistungsbeschreibungen lückenhaft oder unpräzise sind. Zudem lässt sich an der Verhandlungsbereitschaft des Bauträgers erkennen, wie transparent und sicher dessen Angebote sind.
Bestehen Sie auf einer oder und schließen Sie eine ab, um Ihren Bau abzusichern.
Begehen Sie die Baustelle regelmäßig, um frühzeitig mögliche Mängel zu erkennen. Nutzen Sie die Gelegenheit, Fragen zu stellen, Erwartungen zu klären und Probleme direkt mit den Handwerkern und dem Bauleiter zu besprechen. Möglicherweise fallen Ihnen dabei auch nicht geplante Anpassungen auf. Außerdem können Sie dabei den Baufortschritt dokumentieren.
In der Regel hat das zur Folge, dass das Bauvorhaben (zumindest vorerst) nicht fertiggestellt wird. Der Insolvenzverwalter übernimmt die Verfügungsgewalt über das Unternehmen und das Bauvorhaben. Bauherren müssen unter Umständen die bis zur Insolvenz erbrachten Leistungen des Bauträgers nochmal bezahlen. Außerdem fallen Kosten für die Beseitigung von Mängeln an, die der insolvente Bauträger verursacht hat.
Die Käuferinnen und Käufer haben einen Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Bauunternehmen für bereits geleistete Zahlungen. Allerdings können sie in der Regel nur einen Bruchteil der Summe zurückbekommen, da die Insolvenzmasse meist gering ist. Gewährleistungsansprüche können zwar gefordert, aber selten geltend gemacht werden. Nach Abschluss des Insolvenzverfahrens müssen sie die Arbeite möglicherweise eigenständig zu Ende führen.
In Zeiten von Wirtschaftskrisen oder Rezessionen geraten ganze Branchen unter Druck, was seit einiger Zeit für die Baubranche in Deutschland gilt. Aber für eine Insolvenz gibt es außerdem weitere Gründe:
Dafür gibt es zwei Arten von Bürgschaften. Beide sollten bereits beim Vertragsabschluss vereinbart werden. Sie bieten Ihnen einen wichtigen rechtlichen Schutz:
Zusätzlich empfiehlt es sich, eine abzuschließen. Sie übernimmt im Insolvenzfall bis zu 50.000 Euro an Mehrkosten.
Für diesen Fall gibt es vor allem die Baugarantieversicherung:
Tipp: Die Baugarantieversicherung greift sowohl während der Bauphase als auch noch bis zu 5 Jahre nach Fertigstellung, falls Mängel auftreten.
Außerdem gibt es die :
Tipp: Diese Police greift auch, wenn die Baufirma nach Fertigstellung insolvent wird und Mängel auftreten, die bis zu 5 Jahre nach Schlüsselübergabe festgestellt werden.
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Stand 02.05.2024
