Dunkle Wolken in einem weiten Himmel ziehen über Hochhäuser deren Fenster beleuchtet sind.

Bis zu 20 Prozent mehr: Mieten steigen weiter spürbar an

Akute Wohnungsnot
Die Mieten in Deutschland werden teurer. Vor allem in Großstädten kostet der Quadratmeter häufig mehr als 20 Euro. Aber ausgerechnet jetzt, wo der Bedarf an Wohnungen erheblich wächst, herrscht akute Wohnungsnot. Was sind die Ursachen? Und wie sind die Aussichten?


Neue Preisrekorde: Angespanntester Mietmarkt in Berlin

Zwar ist die Nachfrage nach Mietwohnungen leicht zurückgegangen. Insbesondere in den acht größten deutschen Städten bleibt sie aber auf einem hohen Niveau. Und die Mietpreise sind zuletzt auf ein neues Rekordniveau gestiegen: Laut einer aktuellen Studie der Online-Plattform ImmoScout24 legten sie im vierten Quartal 2023 um 5,8 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum zu, bei neu gebauten Wohnungen sogar um 7,7 Prozent.

Besonders der Neubau in den Metropolen ist von den Preisrekorden betroffen: In München zahlt man durchschnittlich 24 Euro pro Quadratmeter. In anderen Städten stiegen die Angebotspreise prozentual zweistellig: in Stuttgart um 14,6 Prozent, in Köln um 14,1 Prozent.

Am angespanntesten bleibt der deutsche Mietmarkt aber in der Hauptstadt: In Berlin sind Neubauwohnungen 20 Prozent teurer als noch vor einem Jahr. Hier liegt der Quadratmeterpreis mittlerweile im Schnitt bei 19,45 Euro. Insgesamt könnten die Mieten bis 2025 in Ballungszentren bundesweit um bis zu 20 Prozent steigen.

Teufelskreis: Boom möblierter Wohnungen hebelt Mietgesetze aus

Die Politik hat versucht, das Problem explodierender Mieten mit der Mietpreisbremse abzufedern. Nun hebelt aber der Boom möblierter Wohnungen die strengen Mietgesetze aus. Sie dürfen eigentlich nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, machen aber insbesondere in den Metropolen einen immer größeren Anteil aus – rund ein Drittel des gesamten Angebots, wie aus den aktuellen Daten von ImmoScout24 zum Mietmarkt hervorgeht. Sie werden zu besonders hohen Quadratmeterpreisen angeboten. Das bedeutet: noch horrendere Mieten.

Dass die Mieten für möblierte Wohnungen signifikant über denen vergleichbarer unmöblierter Wohnungen liegen, habe Folgen für die Höhe aller Mieten, sagte die Sprecherin des Deutschen Mieterbundes Jutta Hartmann unlängst in einem Interview: „Diese hohen Mieten fließen wiederum in die Mietspiegel ein und treiben so alle Mieten nach oben – ein Teufelskreis.“

Zwei Beispiele für die kreative Wohnungssuche

Die Suche nach einer neuen, bezahlbaren Unterkunft ist oft vergeblich. Sogenannte WG-Castings finden immer seltener statt, ein Wohnungstausch funktioniert nur selten und immer mehr Besitzer von Immobilien melden Eigenbedarf an. Die Folge: Wohnungen werden zu „Mondpreisen“ angeboten. Daher lässt die Wohnungsnot Menschen zu ungewöhnlichen Mitteln greifen.

  1. So hat sich im April 2023 eine Berlinerin in ein Schaufenster einer Galerie gesetzt, um auf die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt aufmerksam zu machen. Zwischen einem Koffer und Kartons hielt sie ein Schild mit der Aufschrift „Suche Wohnung“ hoch. Hintergrund: Das Untermietverhältnis der Kreuzbergerin, die seit Jahren im Wrangelkiez lebt, sei grundlos gekündigt worden. Die Schaufenster-Aktion weckte bei vielen Passanten Interesse – ein Mietangebot ist nicht bekannt.
  2. Ein Unternehmer ließ sich angeblich von ChatGPT helfen, indem er sich Mailadressen von Hausverwaltungen nennen ließ, die in seinem bevorzugten Berliner Kiez Wohnungen vermieten. Der Text-Roboter half ihm unter anderem, einen Scraper zu programmieren, sodass der Unternehmer dann die Verwaltungen kontaktieren konnte. Angeblich hat er am Ende zwischen zwei Wohnungsangeboten wählen können. Sicher hat ihm nicht nur der KI-Chatbot, sondern als Geschäftsführer sicher auch eine gewisse finanzielle Unabhängigkeit dabei geholfen. Kreativ ist diese Suche dennoch.

Wohnungsmangel: Ziel für neue Wohnungen wird auch 2024 verfehlt

Da im Kampf gegen die Inflation die Zinsen angehoben wurden, ist die Finanzierung des Wohnungsbaus teurer geworden. Vor allem aufgrund der hohen Kosten sind die Bautätigkeiten zuletzt stark eingebrochen. Wegen deutlich verschlechterter Rahmenbedingungen und Kapazitätsengpässe in der Branche stieg auch die Bauzeit. Investoren nehmen Abstand von Immobilienprojekten – Bauinvestitionen sind so unattraktiv wie lange nicht.

Das ist einer der Gründe, warum der Mangel an Wohnraum den höchsten Stand seit mehr als 20 Jahren erreicht hat. Die Bundesregierung hatte den Bau von jährlich 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr als Ziel in ihrem Koalitionsvertrag aufgenommen. Wie das Statistische Bundesamt 2023 mitteilte, wurden jedoch im Jahr 2022 lediglich 295.300 Wohnungen gebaut. Für 2023 rechnet der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) bestenfalls mit 250.000 neuen Wohnungen. Und laut einer Studie der Böckler-Stiftung könnte diese Zahl 2024 auf nur noch 177.000 Einheiten sinken.

Einen „Super-Turbo“ für Wohnungen wird es nicht geben

Der prognostizierte Mangel an Wohnungen wird sich Fachleuten zufolge – insbesondere im bezahlbaren Segment – nicht schnell beheben lassen. Schließlich dauert es, bis ein Bau genehmigt und fertiggestellt ist. Selbst wenn ein „Super-Turbo für Wohnungen“ erfunden würde, sind die benötigten neuen Wohnungen nicht bis 2025 fertig. Möglicherweise setzen sich neue, alternative Wohnformen durch. Sonst bleibt nicht nur der Wohnungsmarkt angespannt – Wohnungssuchende bleiben es auch.

Kaufpreise könnten deutlich steigen

Am Kaufmarkt registrierte ImmoScout24 aber nach einem eher von Zurückhaltung geprägten Jahr 2023 zuletzt einen Aufschwung. Bei Neubauwohnungen zeigte sich der Studie zufolge im vierten Quartal ein klarer Aufwärtstrend der Preise. Auch bei Bestandsimmobilien sei der Trend positiv.

Demnach verteuerten sich neue Eigentumswohnungen im vierten Quartal deutschlandweit im Schnitt um 2,4 Prozent zum Vorjahreszeitraum, neue Häuser sogar um 2,9 Prozent. Im Bestand gab es dagegen noch leichte Rückgänge – bei Eigentumswohnungen von 1,6 Prozent, bei Häusern von 0,5 Prozent. Angesichts der insgesamt gesunkenen Inflationsrate und der wieder stabileren Zinslage kehre eine gewisse Planungssicherheit und damit auch die Kaufnachfrage zunehmend zurück.

Studie: Vielen Baby-Boomern droht Wohnungsnot im Alter

Nicht nur junge Menschen wie Lehrlinge und Studierende sind betroffen – auch die Älteren wohnen nicht im „gemachten Nest“: In Deutschland fehlen nach einer Studie des Pestel-Instituts bereits heute 2,2 Millionen altersgerechte Wohnungen. Mit dem Eintritt der geburtenstarken Jahrgänge der Babyboomer (1946–1964) in die Rente wird die Lücke in den nächsten Jahren noch einmal enorm steigen.

Zugleich dürften künftig viele Rentnerinnen und Rentner die steigenden Mieten und Wohnkosten kaum mehr bezahlen können. Der Wohnungsmarkt ist auf die kommende Rentnergeneration nicht vorbereitet. Deutschland ist, so das Fazit, auf bestem Weg in die „graue Wohnungsnot“.

Angebot und Nachfrage sind im akuten Missverhältnis

Eine hohe Wohnungsnachfrage und ein begrenztes Wohnungsangebot führen zur Wohnungsnot. Steigende Mieten und bürokratische Hürden verschärfen die Situation. Lange Wartezeiten und große Schwierigkeiten, eine passende Wohnung zu finden, sind die spürbaren Folgen. Deshalb stehen zwei Themen ganz oben auf der wohnungspolitischen Agenda: der Bau neuer Wohnungen und die Förderung des sozialen Wohnens. Längst gibt es verschiedene Vorschläge, um dem Wohnungsmangel abzuschwächen.

Hier 5 Beispiele:

  1. In allen Bundesländern könnte temporär auf die Grunderwerbssteuer zumindest zeitweise verzichtet werden.
  2. Spürbare Wirkung kann auch ein großvolumiges „Kreditprogramm Wohnen“ der KfW erzielen – zum Beispiel mit einem Zinssatz von 2 Prozent für Neubauten ab einem Energieeffizienz-Standard EH 55.
  3. Planungs- und Genehmigungsverfahren könnten vereinfacht und beschleunigt werden, etwa durch eine digitalisierte Bearbeitung von Bauanträgen.
  4. Kommunen könnten mehr Baugrundstücke zur Verfügung stellen und den sozialen Wohnungsbau ohne Wenn und Aber stärken.
  5. Die Wohngemeinnützigkeit, die 1990 abgeschafft wurde, könnte wieder eingeführt werden – dabei steht nicht der Profit, sondern die Bezahlbarkeit von Wohnungen im Fokus. Unternehmen werden steuerlich gefördert, wenn sie sich im Gegenzug zu dauerhaft günstigen Mieten verpflichten.
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Häufige Fragen zum Wohnungsmangel

In Deutschland herrscht Wohnungsnot. Das sind die Hauptgründe:

Bevölkerungswachstum: Deutschland hat in den letzten Jahren ein anhaltendes Bevölkerungswachstum erlebt, insbesondere in urbanen Ballungszentren und wirtschaftlich starken Regionen. Die Bevölkerungszahl kletterte laut Statistischem Bundesamt  bis Ende 2023 auf ein Rekordniveau von rund 84,7 Millionen. Das ist ein Plus von gut 300.000 im Vergleich zu Ende 2022 und der bislang höchste Wert seit der Wiedervereinigung. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum übersteigt oft das Angebot.

Mangelnde Neubautätigkeit: Der Bau neuer Wohnungen hat nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt gehalten. Unter anderem wegen bürokratischer Hürden, hoher Baukosten, langwieriger Genehmigungsverfahren und begrenzter verfügbarer Bauflächen – insbesondere in Ballungszentren mangelt es oft an geeigneten Baugrundstücken.

Rückbau und Abriss: Mancherorts wurden im Zuge von Stadtentwicklungsmaßnahmen ältere Wohngebäude zurückgebaut oder abgerissen, ohne dass ausreichend Ersatz geschaffen wurde. Dies führte zu weniger verfügbarem Wohnraum.

Spekulation und Wohnungsleerstand: Einige Investoren kaufen Immobilien als Geldanlage, ohne sie selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Dies verknappt Angebot an verfügbarem Wohnraum. Es gibt auch Fälle, in denen Wohnungen bewusst leer stehen, weil sie als Kapitalanlage genutzt werden. Jedoch ist nicht jeder Leerstand – aufgrund von Standortproblemen oder baulichen Mängeln – geeignet, die aktuelle Nachfrage zu bedienen.

Regionale Unterschiede: In einigen ländlichen Gebieten und strukturschwachen Regionen gibt es einen Bevölkerungsrückgang, wodurch dort Wohnungen leer stehen oder nicht mehr benötigt werden. Die so genannte Landflucht führt zu einer ungleichen Verteilung von Wohnraum und einer Konzentration der Nachfrage in bestimmten Ballungszentren.

Finanzielle Barrieren: Immer mehr Menschen fällt es schwer, sich die hohen Mietpreise zu leisten. Insbesondere einkommensschwache Haushalte und junge Menschen finden kaum noch bezahlbaren Wohnraum zu.

Ein angespannter Wohnungsmarkt bedeutet, dass es mehr Menschen gibt, die eine Wohnung suchen, als Wohnungen, die zur Verfügung stehen. Neben der hohen Zuwanderung liegt das auch an der Binnenwanderung innerhalb Deutschlands, meist vom Land in die Stadt (Landflucht). Das macht Ballungszentren und deren Speckgürtel immer teurer. Ein weiteres Problem ist, dass es immer mehr Einpersonenhaushalte und dadurch eben auch eine vermehrte Nachfrage nach Wohnungen gibt, die das Wohnungsangebot noch mehr verknappt. Das Hauptproblem aber ist, dass in den vergangenen Jahrzehnten zu wenig in den sozialen Wohnungsbau investiert wurde, was zu der jetzigen verschärften Wohnungsnot führt.

Es gibt regionale Unterschiede. In ländlichen Gebieten oder strukturschwachen Regionen kann der Wohnungsmarkt weniger angespannt sein, da es dort häufig einen Leerstand gibt und das Angebot die Nachfrage übersteigt. Doch generell ist der Wohnungsmarkt in Deutschland als angespannt zu bezeichnen. In Ballungszentren wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln ist die Situation besonders kritisch.

In diesen Städten gibt es eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, während das Angebot sehr begrenzt ist. Dies führt zu steigenden Mietpreisen. In einigen Fällen haben sich die Mieten innerhalb weniger Jahre drastisch erhöht, was insbesondere für einkommensschwächere Haushalte zu einer erheblichen Belastung führt. Viele Menschen finden weder angemessenen noch bezahlbaren Wohnraum. Die Wohnungsnot stellt für viele Menschen eine große Herausforderung dar.

Die Flächenländer mit den meisten leerstehenden Wohnungen sind laut Demografieportal:  Sachsen-Anhalt (7,7 Prozent), Sachsen (6,1 Prozent) und Thüringen (5,8 Prozent). Am wenigsten Leerstand gibt es in Baden-Württemberg und Bayern (je 1,1 Prozent), Bayern (4,5 Prozent), Hamburg (0,4 Prozent) und Berlin (0,3 Prozent).

Stand: 02.02.2024

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