Auf Spurensuche

50 Jahre Deka Immobilien

Ob die Wirtschaft blüht oder in einer Rezession steckt, ob die Preise am Immobilienmarkt heiß laufen oder auf der Stelle treten – die Offenen Immobilienfonds der Deka gehen anscheinend ­unbeeindruckt ihren Weg. Und das schon seit 50 Jahren. Wir zeigen in einer kleinen ­Weltreise, wie das in der Praxis funktioniert. Klar ist: Immobilienfonds sind kein Selbstläufer.

Die Weltreise beginnt in Amsterdam. Vom Flughafen Schiphol aus sind es mit der Bahn nur 20 Minuten zum Hotel – und da startet unsere Spurensuche. Denn das Vier-Sterne-Haus Mövenpick Amsterdam City Centre mit 408 Zimmern und einer Weiterempfehlungsrate von 96 Prozent bei Holidaycheck gehört seit 2007 zum Portfolio von WestInvest InterSelect.

Das Mövenpick-Hotel liegt am Meeresarm IJ. Gleich ums Eck warten Grachtenboote auf Kundschaft und Kreuzfahrttouristen stechen in See. Von den Zimmern aus hat man einen spektakulären Blick auf Amsterdam. „Neben Büros investieren wir auch gerne in Hotels wie dieses oder in Einzelhandel und Logistik“, erklärt Torsten Knapmeyer, der Geschäftsführer der Deka Immobilien GmbH. „Das macht die Fonds unabhängiger von der Entwicklung eines einzelnen Bereichs und schafft Stabilität.“

Amsterdam - The Edge

Traumhafte Aussicht hin oder her, „Reiseleiter“ Knapmeyer will der Redaktion jetzt das Bürogebäude The Edge zeigen. „So eine Kombination aus ökologisch und smart gibt es nirgendwo sonst. Die Mitarbeiter können zum Beispiel mit einer Smartphone-App die Temperatur, die Luftfeuchtigkeit und die Beleuchtung an ihrem Arbeitsplatz einstellen“, erläutert er. Das Licht stammt aus LEDs; 6.000 besonders energiesparende Exemplare bringen The Edge zum Leuchten.

Dieses Bürohaus, das zu den nachhaltigsten der Welt zählt, hat die Deka Immobilien 2014 in einem Off-Market-Deal für Deka-ImmobilienGlobal erworben. Es kam also nicht wie so häufig zu einem Wettstreit mehrerer Interessenten, sondern der Verkäufer bot es exklusiv der Deka an. Warum? „Wir haben uns in Amsterdam – wie auch in vielen anderen Städten auf der Welt – einen Namen als zuverlässiger Investor ­erarbeitet, der zu seinem Wort steht und ­große Trans­aktionen stemmen kann“, so Knapmeyer. 

Starke Nachfrage nach Gewerbeimmobilien

Davon zeugt eine Reihe von Ankäufen in den vergangenen Jahren, darunter mehrere auf dem Höhe­punkt der Finanzmarktkrise, als viele Mitbewerber wegen der bedrohlichen Wirtschaftslage zögerten. „Es gehört zur Anlagestrategie der Deka, Mut zu ­Investitionen in schwierigeren Zeiten zu beweisen“, betont der Geschäftsführer. Inzwischen haben die Preise spürbar angezogen.

Dennoch bleiben ausgewählte Lagen in Amsterdam attraktiv, urteilt das hauseigene DekaBank-Immobi­lienresearch, das Geschäftsführung und Fondsmanager bei ihrer Arbeit unterstützt. Regelmäßig analysieren drei Ökonomen unter Leitung von Chefvolkswirt ­Ulrich Kater im „Immobilien Monitor“ die wichtigsten Märkte. Dem Beneluxraum attestieren sie ein im europaweiten Vergleich überdurchschnittliches Renditeniveau. 

Doch nun schleunigst zum Bahnhof, der Thalys nach Paris wartet nicht. Die Zwölf-Millionen-Metro­polregion ist trotz der trägen Konjunktur in Frankreich als Standort gesetzt, denn nach London ist Paris der liquideste Markt Europas für Gewerbeimmobilien. 2015 wechselten Objekte im Gesamtwert von 30 Milliarden Euro den Besitzer. Allerdings sollte man sich in der französischen Hauptstadt gut auskennen, wenn man aus dem gigantischen Angebot die Immobilien mit Potenzial herauspicken will. 

Erfahrung zahlt sich aus

Das erklärt Torsten Knapmeyer an einem besonderen Beispiel im 9. Arrondissement: „Obwohl es ein offenes Geheimnis war, dass der Hauptmieter in abseh­barer Zeit ausziehen wollte, haben wir vor drei Jahren das Gebäudeensemble Rue Lafayette 33 für den Deka-­ImmobilienEuropa gekauft.

Paris - Rue La Fayette

Aber warum investieren, wenn die Mietzahlungen unsicher sind? Knapmeyer zeigt quer über die Straße auf ein anderes Haus und sagt: „Das Gebäude dort drüben gehört ebenfalls zu unserem Bestand. Wegen unserer Erfahrungen in der Nachbarschaft hielten wir es für möglich, für Rue La Fayette 33 Interessenten zu finden, die noch höhere Mieten zahlen.“

Das ist auch tatsächlich gelungen, und die ersten Handwerker richten bereits die Räumlichkeiten für We Work her. Das amerikanische Unternehmen plant auf 11.000 Quadratmetern einen neuen Coworking Space, eine Art Gemeinschafts­büro. We Work zählt weltweit über 50.000 Mitglieder, die in modernen, loftartigen Räumlichkeiten von San Francisco über Schanghai bis Berlin einzelne ­Arbeitsplätze anmieten – so bald auch in Paris.

Obwohl We Work rasant wächst und eine Milliardenbewertung aufweist, handelt es sich doch um ein Start-up, das erst vor sechs Jahren gegründet wurde. Deshalb hat die Deka ein umfangreiches Sicherheitspaket ausgehandelt. Der Mietvertrag läuft zwölf Jahre, er kann nicht vorzeitig gekündigt werden, und es gibt umfassende Mietgarantien. Außerdem setzt die Deka Immobilien auch bei den Mietern auf Vielfalt. Der Geschäftsführer: „Wir hielten es für bedenklich, einzelnen Branchen allzu viel Platz einzuräumen.

Manchester - One St. Peter´s Square

Mit Risiken umgehen ist auch das Stichwort der nächsten Etappe: Manchester, hinter London und Birmingham die Nummer drei der wirtschaftsstärksten Regionen Großbritanniens. Noch vor der Brexit-­Abstimmung hatte die Deka Sondierungsgespräche über den Kauf von One St. Peter’s Square aufgenommen.

„Trotz des Leave-Votums haben wir gekauft, konnten aber einen Preisabschlag durchsetzen“, ­erklärt Knapmeyer. Er sieht die Investition deshalb als Gelegenheit, bei der ein Sicherheitspolster die Ungewissheit abfedert. Aber kann man aus dem Preisnachlass nicht folgern, dass auch die britischen Immo­bilien, die bereits im Fondsbestand der Deka sind, an Wert verlieren? „Das ist nicht ausgemacht. Unsere Experten in London beobachten, dass mehr als zwei Drittel der gegenwärtigen Transaktionen zu den ursprünglich geplanten Konditionen abgeschlossen werden, weniger als ein Drittel wird nachverhandelt oder abgesagt. Ein Indiz für Stabilität“, so Knapmeyer. 

Selbst wenn die Immobilienwerte auf der Insel sinken sollten, muss sich das nicht zwingend in der Bilanz der Fonds niederschlagen, denn ihre Immobilien haben den Höhenflug der Preise in den Monaten zuvor nicht mitgemacht. Grund ist die Arbeitsweise der unabhängigen Sachverständigen, die regelmäßig den Wert der Immobilien ermitteln. Knapmeyer: „Sie zielen auf nachhaltige Bewertungen ab, die kurzfris­tige Marktspitzen nach oben und unten ausblenden.

Auckland City - Lumley Centre

So, jetzt aber erst einmal eine Pause, zurücklehnen und auf dem langen Flug nach Neuseeland die vielen Informationen sortieren. Im Kern dreht sich das Management der Offenen Immobilienfonds darum, Investitionen breit zu streuen, um Risiken zu reduzieren. Klar, die Anleger suchen ein konservatives Investment mit möglichst geringen Schwankungen. Und wie jeder weiß, kann ein Haus in schlechter Lage oder mit dem falschen Mieter zum verlustbringenden Ärgernis werden.

Deshalb halten die Fonds eine große Zahl an Objekten mit unterschiedlichen Nutzungsarten in vielen Regionen Europas oder der Welt und mit Mietern aus verschiedenen Wirtschaftszweigen. „Wir variieren auch bei den Laufzeiten der Mietverträge und Kaufzeitpunkten“, streut Torsten Knapmeyer ein. 

Risikokontrolle ist aber nur die halbe Miete. Die Investmentprofis müssen sich auch etwas einfallen lassen, um ordentliche Renditen zu erzielen: gegen den Trend kaufen, gute Gelegenheiten wahrnehmen oder besondere Pläne für ein Objekt schmieden. Dabei kommt es auf fundierte Kenntnisse der Immobilien­märkte und einen guten Marktzugang an. Plötzlich rumpelt es, der Landeanflug beginnt. Aus dem Fenster der 737 sieht man das Meer, den schwarzen Piha-Strand, Vulkankrater und Grün, unendlich viel Grün. Warum in aller Welt investiert die Deka so weit weg?

Angekommen in Auckland, gibt Torsten Knapmeyer die Antwort: „Neuseeland hat für Immobilienanleger ähnliche Vorzüge wie Australien, wo wir schon länger investiert sind. Der Unterschied: Die Mietrenditen sind nicht so stark unter Druck geraten.“ Während man sich in Melbourne derzeit schwertue, rentable Objekte zu finden, sei dies in Auckland leichter.

Singapur - Chevron House

Vor dem Flughafenterminal wartet bereits ein Bus, der uns zum Mount Eden bringt, einem Aussichtspunkt vor den Toren Aucklands. In 196 Meter Höhe hat man direkte Sicht auf die Wolkenkratzer – und damit im Prinzip auf den kompletten Markt für Gewerbeimmobilien in Neuseeland. Er ist eher klein.

Knapmeyer: „Ohne Kontakte und vertrauenswürdige Berater geht nichts.“ Dank ihres guten Netzwerks war der Deka 2014 mit dem Erwerb des Lumley Centre einer der größten Deals der letzten Jahre in Neuseeland gelungen – weitere Objekte sollen folgen.

Mehrwert dank Modernisierung

Beim Rückflug haben wir einen Zwischenstopp in Singapur. Die Metro MRT fährt vom Airport direkt bis unters Chevron House, einen von ­Knapmeyers persönlichen Favoriten aus den Fondsportfolios. „Wenn man aus dem Gebäude auf den belebten ­Raffles Place tritt und sieht, wie sich der elegante Turm in die Skyline einfügt: Das ist ein toller Anblick“, erzählt er.

Es gibt noch einen weiteren Grund für sein positives Urteil: Die Deka hat den Eingangsbereich des Chevron House umgestaltet, der direkt in ein Shoppingcenter in den unteren fünf Etagen führt. Die Sanierung hat auch den Verkehrswert der Immobilie deutlich aufpoliert. Als Nächstes ist geplant, den Food Court im Untergeschoss mit seinen zahllosen Essensständen zu modernisieren.

Torsten Knapmeyer blickt auf seine Uhr: „Wir müssen weiter, der Logistikbereich fehlt noch in unserem Programm. In Polen haben wir nahe Bierun zwei Gewerbehallen gekauft, mit ­Trapezblechverkleidung, höhenverstellbaren Ladedocks und Kühlung über Split Units. Ein Investment mit Potenzial.“ Bestimmt, aber sollen wir uns jetzt wirklich noch Gewerbehallen ansehen? In Bierun? Im Moment interessieren wir uns weniger für Split Units als für Chili Crabs: gekochte Krebse in scharfer Soße. Reisen macht hungrig.